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我国长租公寓行业发展的若干思考与建议 　　[摘 要]2016年6月国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房出租市场的若干意见》，对我国住房租赁市场给予方向性鼓励，长租公寓行业随之蓬勃发展。文章以长租公寓行业市场现状和存在的问题为切入点，针对我国房地产行业正向存量市场转型的特殊时期，借鉴国外长租公寓发展经验，提出符合我国国情的行业发展建议。 　　[关键词]长租公寓；现状；前景；建议 　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.17.052 　　1 引 言 　　长租公寓是指公寓运营企业将收集的房源统一做装修改造，通过提供多样化公共配套设施和标准化物业服务，吸引租赁客户入住的出租型公寓。随着我国城镇化持续发展，流动人口总量不断增加，受高房价和工作流动性等因素的影响，住房租赁市场的需求也在快速增长。自2014年始我国房地产逐渐转化为存量市场，国家先后出台若干政策推动住房租赁市场的发展，提出构建租购并举的住房制度，其中大力发展长租公寓成为住房制度改革的重要内容之一。 　　2 我国长租公寓市场现状分析 　　2.1 发展概况 　　目前我国长租公寓大致分为两类：一类是集中式长租公寓，是指经过统一改造和服务配置的整栋物业或某一整层类型的长租公寓；另一类是分散式长租公寓，通过承租分散的空置房屋，经统一装修后，以供市场租赁的长租公寓。从盈利模式来看，一是降低各种成本，发展类REITS的资本运作模式，通过租金收益获利；二是利用增值服?漳Ｊ剑?为租户提供租房以外一系列的衍生服务，获取一定的收益。根据相关数据显示，截至目前我国租赁人口约为1.9亿人，租赁市场规模超万亿元；至2030年租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模达4.2万亿元。[1] 　　2.2 发展前景分析 　　我国住房租赁市场规模已达万亿元级，在一系列鼓励住房租赁市场的政策推动下，长租公寓面临巨大发展机遇。主要原因包括以下内容。 　　一是租赁人口规模提升空间大，租赁需求巨大。城镇化发展，目前我国有超过2亿的流动人口，并且大多向一、二线城市聚集，而这些城市房价不断攀升，因工作流动性或支付能力有限的人的住房刚需只能通过租赁方式满足。二是租售比偏低，租售比有提高空间。目前租赁市场的主阵地北上广深的这些城市租赁人口大概占到30%，和国际平均50%的水平比较，这个比例还是相对偏低的，还有50%～100%的增长空间。[2]租金水平同美国、日本等发达国家比较，也只有它们的一半，这就意味着随着经济社会发展，我国的租金水平会向国际平均水平回归，特别是在核心城市，租金上涨会是一个发展趋势。三是租赁市场聚集大量资本。万亿元级的房屋租赁市场对资金具有强大的吸引力，随着房地产市场的持续调控，越来越多的资本和房企开始寻找新的发展出路。社会各路资本纷纷通过风投、基金等形式进入长租公寓行业。四是租客对住房需求品质不断提高。随着国内居民收入水平不断提高，消费者的消费能力得以提升，青年消费者对住房租赁服务品质有了更高要求。传统住房租赁市场提供的产品体验已不能满足当代承租者的要求，长租公寓所提供的服务和产品恰能解决目前住房租赁市场供给与需求发展不平衡的矛盾。五是国家政策扶持。自2016年“房子是用来住的，不是用来炒的”被中央定位以来，住建部和各个省市从租赁房供给、租赁双方权益保护和税收优惠等方面积极给予长租公寓发展支持。 　　3 我国长租公寓发展现存的问题 　　3.1 “有营收无盈利”，盈利点难突破 　　长租公寓行业目前面临着前期投入大、回报周期长、利润低的尴尬境地，收入来源比较单一，主要是每间公寓的租金收入。创造产品溢价能力和控制拿房成本成为长租公寓盈利的两个着力点，但现阶段并未实质性地增加公司的营业收入。 　　3.2 融资途径窄，行业发展受限 　　我国的长租公寓是一个重资产、重运营的行业，前期资本投入巨大。目前公寓企业主要通过引入风险投资、地产私募基金或地产股票增发等形式获取资金。虽然投资机构众多，但资金退出途径仍存在较大不确定性，限制了行业规模的扩张。 　　3.3 规模化程度不高，品牌溢价有限 　　只有房源数量和租客数量必须达到一定的均衡点，长租公寓才能实现盈利，目前我国市场上相关企业相对分散，未形成规模经济。目前我国租客选择房源主要还是从装修、租金、地段、交通、配套设施等方面考虑，虽然长租公寓的房租水平高于一般散户出租房，但品牌溢价仍十分有限。 　　3.4 服务水平差异大，行业标准有待建立 　　我国长租公寓近几年发展迅猛，大型房地产企业和各种中小型机构纷纷涌入，造成长租公寓在房屋质量、服务和配套设施方面未形成标准的运营模式，各公寓管理企业之间的产品和服务水平也参差不齐，可能会带给部分租客不良的入住体验，不利于行业的长期发展。 　　3.5 专业人才匮乏