房地产交易-法律讲座.docVIP

关于商品房买卖合同纠纷若干问题的理论与实践 房地产产业在近年来飞速发展，其基础性、支柱性产业的地位已经收到了国家和社会各界的肯定。与此同时，在房地产开发、建设、交易、管理的过程中，各种法律纠纷层出不穷。据最高人民法院的统计，最近两年，在全国法院系统受理的民商事案件中，有关房地产的案件数量已经占到受理案件总数的30%以上。这已经引起了各界的充分重视，这也推动了国家立法的发展。关于房地产方面的法律法规非常多，比较常用的有《城市房地产管理法》、《土地法》、《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》、《房地产交易管理办法》、《城市房屋拆迁管理条例》以及最高人民法院关于土地转让、商品房买卖、施工合同纠纷的三个司法解释。此外，还有建设部、计委等相关部门一系列的部门规章，各个地区、城市还纷纷出台了自己的地方性规定。可以说，房地产相关的法律法规，其数量是非常多的。省部级以上立法部门颁布的法律、司法解释、行政法规、地方性法规、部门规章、地方规章大概有200多部，这并不包括各地政府的各种这方面的管理制度。 我受公司领导的委托和指派，来为大家将一堂房地产法律讲座。面面俱到有着现实的困难，如果完整的讲，每天半天，大概需要半年时间。因此，根据公司领导的要求，我今天主要为大家讲一讲商品房买卖及售后易发生的法律问题。最高人民法院2003年颁布了《关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，总结了近年来我国常见纠纷的处理方法。我选了几个常见问题，和大家一起探讨。 问题一：关于商品房买卖的形式 根据《解释》第一条　商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 商品房买卖的形式：现房销售（一手交钱，一手交货）、商品房预售（先交钱，以后交货）。要尽量避免三种违法的销售方式：（1）返本销售；（2）售后包租；（3）拆零销售。 返本销售，就是将现价提高，在若干年后将本金归还购买者。销售者靠这些本金的利息获利，是融资的一种方式。 售后包租，一般是销售店面时由开发商承诺在交付后的前几年，由开发商代业主出租店面，以保证业主的利益。 拆零销售，是指将一套单元房分割成若干部分，分别销售给不同的买房人。 签订此三种合同的法律效力，目前尚有争论。但可以肯定的是，存在很多不确定的风险和纠纷，而且很可能受到行政查处。因此，建议我们公司非因重大原因，不采取这三种销售方式。 问题二：不符合商品房预售条件，所签合同是否有效？ 年 按照《城市房地产管理法》的规定，商品房预售要符合以下条件：（1）已交付全部出让金，取得土地使用权证书；（2）取得建设工程规划许可证；（3）完成投资额的25%，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，并取得预售许可证。 根据《解释》第二条　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 本条规定，没有说明前三项内容的缺失对合同效力的影响，是因为预售许可证的取得应以前三项为基础，而法院只有形式审查义务。至于如果没有前三项而取得预售许可证，法院仍然会认定销售合同有效。 本规定出台后，对以前的法律规定有所放宽，只要起诉前取得预售许可证的，即可以认定销售合同有效。 尽管如此，我们在实际操作中，还是遵循法律的规定，以免造成不必要的损失。合同无效对谁都没好处，而且，还要面临行政查处。 问题三：销售广告的内容与买卖合同的关系 　　根据《解释》第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 要约邀请，是合同法中的概念。合同的订立，采取要约、承诺的方式。要约，是指对他人发出希望订立合同的意思表示；承诺，是指另一方同意要约的意思表示。要约邀请，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。要约、承诺构成了合同订立的过程，受法律约束。比如，买房人到售楼处，要求购买一套房屋，为“要约”；销售人员同意出卖房屋，为“承诺”。要约邀请不受法律的约束，比如寄送价目表、招标公告、商业广告等，都是希望对方或不特定的人对自己发出购买商品的要约。 但是，在商品房买卖中，如果销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。比如，广告称该商品房为钢混结构、小区绿化率达到80%、每个单元配两部日本原装三菱电梯、规划区某处有一个双语幼儿园等等。如果宣传和广告中出现如上述的内容，即使未在合同中列明