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房地产开发项目定位与实践研究 　　摘要： 项目定位是房地产开发项目能否实现预期的目标，甚至影响项目是否成功的重要环节。结合“全兴紫苑”项目，从区域市场投资环境、客户定位、竞争分析、项目SWOT分析、项目定位等5个方面进行分析，探讨了房地产开发项目定位的基本方法。项目定位的整体研究，确保了“全兴紫苑”项目开发预期目标和效果的实现，为其他房地产开发项目提供了经验借鉴。 　　Abstract： The project orientation is an important link to determine whether the real estate development project can achieve the desired goal or not and whether the project can succeed or not. Combined with Quanxing Ziyuan project， analyzing from the regional market investment environment， customer orientation， competitive analysis， SWOT analysis of the project， and project orientation， this paper discusses the basic methods of project orientation for real estate development. Overall research of project orientation ensures the achievement of the desired objectives and results of Quanxing Ziyuan project and provides learning experiences for other real estate development projects. 　　关键词： 房地产开发；客户定位；竞争分析；项目定位 　　Key words： real estate development；customer orientation；competitive analysis；project orientation 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）12-0093-04 　　0 引言 　　缺乏准确定位，至今仍然是房地产企业在市场竞争中的“瓶颈”，是房地产建造和销售中突出的问题。例如，名称过多使用××嘉园，××佳园，××花园，××豪华花园等等，房地产产品缺乏个性色彩，或者盲目将自有优势当作定位。 　　房地产产品定位是在市场调查和细分的基础上研究和分析以潜在消费者的客户定位，是对消费者使用方式及使用心理进行分析，最终确定整体房地产产品的主要特征[1]。国内许多学者和实际工作者对此从不同角度进行了相关研究。刘立芳、兰峰[2]结合“西安高新区国家级软件服务外包基地”项目进行了项目市场分析和定位研究；曾新云[3]科学地运用了房地产项目策划理论，对房地产项目策划过程进行探讨；袁海林，刘树枫[4]结合项目实例，提出了在市场定位决策中应用层次分析模型的基本思路和操作方法；曹小琳，苗春阳[5]采用EXCEL软件的精确计算，得出了一套基于定量分析方法的定位系统；李本关，刘宝[6]队芜湖三山区FG生活广场项目进行了SWOT分析分析，对该项目进行了定位定位。王瑞玲，王建辉[7]强调市场调查和预测在进行房地产前期定位策划过程中的重要性。 　　“全兴紫苑”项目西接市行政中心，东靠通江西路，北临民主路，南连规划路，周边有市级单位林立，交通便利。整个区域建成后将是商洛市新城市中心和行政商务区。本文从项目定位的基本原理及有关的成功经验出发，系统研究该项目的定位。 　　1 市域经济发展现状 　　1.1 经济发展现状 “十一五”期间，全市生产总值年均增长13.7%，2010年经济总量是2005年的2.5倍，财政总收入年均增长32.8%，财政总收入是2005年的4.1倍，地方财政收入年均增长37.3%，地方财政收入是2005年的4.9倍。 　　1.2 产业发展现状 2010年一、二、三产业比重20.3： 41.2：38.5，与09年相比，其中，第一产业相对稳定；第二产业所占比重有所增加，工业经济增长势头明显，工业总产值完成168.78亿元，增长26%；第三产业所占比例稍有所减少，但总完成产值110.03亿元，同比增长14.7%。其中非公有制经济实现增加值138.93亿元，占全市生产总值48.6%。 　　2 客户定位 　　目标客户群分析。