房地产企业成本控制的全过程控制研究.docVIP

房地产企业成本控制的全过程控制研究 　　摘要：随着房地产企业间的竞争日益激烈，强化成本控制成为提高企业竞争力的有力手段。本文在分析目前房地产企业成本控制存在不足的基础上，介绍了房地产企业成本控制应执行的原则，提出了新形势下房地产企业成本控制的全过程控制具体措施。 　　关键词：房地产成本控制 原则全过程控制 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　 　　房地产业是典型的资本密集型产业，投资大，周期长，开发专业性强，业务活动涉及面广，对于技术、经验、管理、资金等都有很高的要求。随着国家对房地产调控的新政的相继出台，以及建筑市场原材料和人工费用的上涨，房地产企业间的竞争日益激烈，其竞争重点由产品差异化向提高产品品质和有效降低成本转化，这一转化对房地产企业的成本控制提出了更高要求。 　　1 房地产企业成本控制存在的不足 　　1.1尚未树立系统全面的成本控制理念 　　房地产项目资金投入大、建设周期长、成本核算环节多、投资风险高，这些特点决定了房地产企业的成本具有以下特性：成本发生的长期性，一个房地产项目从取得土地到开发完毕，一般需要两年以上的时间，如果考虑到项目完工售出后配套设施、质量维护和物业管理等售后成本，成本发生期更长；成本构成的复杂性，房地产项目涉及测绘、市政、设计、土建、安装、园林、环境、装修、物业、开发、贷款等内容，使其成本构成相当复杂；成本构成的差异化，由于房地产项目类型多样，成本构成没有规范化、标准化、统一化，产品成本差异大；成本价格的不透明性；成本管理的多次性等。这些特性决定了对成本控制要系统全面，而一些企业缺乏成本控制的系统全面理念，对成本控制仅限于施工过程，只注重财务领域，忽视了前期立项、规划设计、招标及销售过程。 　　1.2缺乏合理的成本控制体系 　　由于未树立系统全面的成本控制理念，很多房地产企业没有建立合理的成本控制体系，没有制定成本管理制度，造成成本管理无章可循，有些企业虽然出台了相应的成本控制政策，但尚未得到应有的重视，执行力度不够，基本形同虚设。 　　1.3目标成本制定得不合理执行 　　制定目标成本是对每一个房地产项目管理的重要环节，但一些房地产企业在目标成本制定阶段，设计、成本、财务等部门配合不力，对区域市场的政策了解不到位，对当地的造价指标水平理解不透，导致目标成本制定的科学合理性不高。一些企业目标成本制定完毕后未分解执行，各专业人员对项目执行过程中发生的成本不与目标成本比较，不作原因分析，使得目标成本管理流于形式。 　　2 房地产企业成本控制应执行的原则 　　为了使成本控制工作制度完善、流程清晰，原则明确，保证各项工作顺利开展，房地产企业对成本控制应执行“全面管理、目标管理、主动控制、持续改进”的原则。 　　2.1全面管理原则 　　要求房地产企业将所有成本项目都必须纳入控制管理范围，所有与成本支出相关的部门和人员都有努力控制和降低成本的责任。 　　2.2目标管理原则 　　要求房地产企业成本管理遵循计划―控制―核算―调整的流程，各项成本均设定目标计划，在计划内支出和控制，并依据计划目标来考核成本管理绩效。 　　2.3主动控制原则 　　要求房地产企业所有与成本支出相关的人员都应提高成本控制意识，主动做好成本的事前、事中和事后控制。 　　2.4持续改进原则 　　要求房地产企业将降低成本、提高利润变成永恒的主题，对成本控制工作常抓不懈、精益求精，不断总结已完成项目成本控制的经验教训，仔细核算和分析各类成本分项指标，及时积累充实成本管理知识，不断提高成本预测、控制水平。 　　3新形势下房地产项目各环节成本控制措施 　　3.1投资决策阶段 　　这一环节的成本控制是房地产企业成本控制的重要环节。在这一阶段，企业要对所取得的地块基础资料、周边环境及发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容进行详细分析，在此基础上着重对项目成本费用估算、控制目标及措施、投资及效益测算、利润体现安排、税务环境及影响、资金计划、投资风险评估及相应对策等成本控制内容进行严谨细致的分析和判断，采取相关的具体措施，如工程、预算部门应配合前期策划部门等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用等可能发生于工程建设项目全过程中的费用，让决策层事先了解完成该项目需筹划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做出正确的投资决策服务。 　　3.2规划设计环节 　　针对目标客户人群，设计出既受顾客欢迎又相对节约造价的产品，是项目取得成败的重要条件。在这一阶段，企业要通过招标方式，择优录取好的设计公司，展开规划设计工作。企业制定的设计招标方案应采用一揽子招标方案，将工程主体与配套设施结