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全过程工程造价管理与控制探讨 　　摘 要:房地产项目投资巨大,成本的有效控制成为房地产公司关注的焦点。房地产项目的全过程工程造价控制与管理,是企业为实现房地产成本管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动,全过程控制由决策阶段的设计、招标、实施、结算阶段的动态管理组成。房地产公司要想在激烈的市场竞争中立于不败之地,必须加强对开发项目的工程造价管理和控制,减少商品住宅建设成本,力求取得最大的经济效益。 　　关键词:房地产项目 全过程 造价控制 造价管理 　　中图分类号:F284 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2011)10(a)-0162-01 　　 　　房地产业经营环境急剧变化,竞争日趋激烈,各地商品住宅销售价格的涨幅呈现逐步回落态势,压缩了开发企业的利润空间,加大了房地产开发企业的经营风险。随着土地获取成本、材料涨价、国家贷款利率提高,需求增幅下降等多种内外因素的影响,其资金的合理利用、成本的有效控制就成为各房地产公司赢利的关键。在房地产开发的过程中应该全方位的控制开发成本,提高经济效益。下面就谈谈自己对房地产企业工程造价的控制与管理的肤浅看法。 　　 　　1 工程全过程造价控制 　　所谓工程全过程造价控制,就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段、建设实施阶段和竣工结算阶段,预先主动进行工程相关经济指标的预算、估算,积极参与项目建设的全过程。工程造价控制是建设管理的一个核心部分,它始终贯穿于工程建设的全过程。正确处理先进技术与经济合理两者间的对立统一关系,保证项目管理目标的实现,提高工程投资效益。 　　 　　2 房地产工程全过程造价控制措施 　　2.1 项目决策阶段是夯实全过程工程造价控制的基础 　　房地产项目的投资决策是公司全过程工程造价控制的基础。投资决策的目的是实现投资利润最大化或实现投资效益最大化,投资决策的好坏会给整个公司的财务状况造成一系列不可低估的影响。因此,夯实市场分析基础,进行科学的房地产投资决策显得十分重要。房地产投资决策的过程大致分为:项目的寻找及跟踪、项目的分析、项目的决策。房地产投资决策,是对长期投资进行估价、选择的过程。它主要回答需要多少投资,在什么资产上投资的问题,进行详细的成本分析[1]。 　　(1)土地开发成本。土地成本是房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各种费用支出。有针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研,对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出,可直接记入各土地开发成本明细分类账。(2)前期工程费用估算。前期开发费一般占项目总支出的3%左右,但因各地实际收费差异也有很大差别。前期工程费用的其它费用较为繁多,规定费率与实际收费有差异,开发商应同相关部门协调。确保其既符合政府政策要求,又满足项目开发利益。 　　2.2 工程设计是铺垫全过程工程造价控制的前提 　　设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段,其对工程造价的影响在75%以上。在此阶段,成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合,可取得事半功倍的效果。 　　(1)实行限额设计。对于一个建设项目,开发商要做到心中有数。设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面在分配的投资额度内最大限度地满足和提高使用功能。要用数据说话,改变先设计、后算账的习惯作法。根据工程的实际情况对设计方案提出合理的限额设计要求。(2)设计单位专业化管理。设计单位的管理工作具有较强的专业性,开发商要增强事前控制的力度。与设计单位签订的合同,应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。 　　2.3 工程招投标是营造全过程工程造价控制的核心 　　2.3.1 严格审查承包商和供应商的资质 　　工程招投标是有效控制工程造价的核心,有力的监控招投标工作将避免决策失误、成本失控。详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力。加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。质量可靠、诚实信用、资产良好的施工承包商和供应商,非常有利于开发商进行工程造价管理和住宅建设成本的控制[2]。 　　2.3.2 重视工程承包合同的签订 　　合同管理对经济效益影响很大,开发商起草招标文件居于合同的主导地位,确定一些重要的合同条款,最大限度地维护自己的权益,对建设成本进行有效控制。如:以采用总承包方式为主,部分项目分包。单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式,对于有规模效益的分项工程,如门、窗、楼梯栏杆等采用分包,同样实行单方造价包干。明确合同结算方式,合同价变更规定,材料、设备的供应方式,分包工