云南昆明房地产市场调研汇报152页2010年天王星地产.doc

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　昆明市场调研报告 PAGE PAGE 31 昆明市场调研报告Version: 1.0120 昆明市场调研报告 Version: 1.01 2010/06/02 报 告 目 录 序言　………………………………………………………………………………………………… 3 第一部分　调查综述　………………………………………………………………………………4 第二部分　项目开发联动因素　…………………………………………………………… ……5 第三部分　昆明住宅市场概况　…………………………………………………………………33 第四部分　消费者调查问卷分析　………………………………………………………………37 第五部分　可比个案盘例调研分析　……………………………………………………………79 第六部分　在售楼盘与本项目对比分析　………………………………………………… …110 第七部分　本项目主要突破点启发思路　………………………………………………… …116 附件一　……………………………………………………………………………………… ……121  序 言 昆明新赛联房地产开发经营有限公司： 感谢新赛联公司对深圳天王星公司的信任，本着对行业的责任和使命，公司董事会自双方开展合作以来，对本项目给予高度的关注和重视，下决心将本项目打造成昆明市的明星楼盘。 在进驻昆明市的一个月时间里，我公司项目调研专案组成员对当地房地产市场进行了多方面的深入调查研究，进行了深度分析，严谨求证，从而为本项目的定位提供了科学的市场依据。 在本次市场调研工作中，贵公司各位领导及有关工作人员对我公司调研组给予了强力支持和帮助，在此表示至为真诚的感谢！ 本案仅供白龙路项目的前期定位和开发思路作为参考，具体执行有待与开发商进一步共同探讨；如有偏误之处，恳请贵司不吝斧正！继本案之后，我司将按双方原定计划陆续提供后面系列策划细案。  第一部分　　调查综述 调查目的 对昆明市现有房地产市场进行针对性的调查研究分析，最终形成分析成果，旨在为本项目的定位论证、概念设计、营销推广提供决策参考依据。 调查原则 客观、全面、深入、有效。 调查方式 文献调查 政府搜集 实地考察 目标访谈 调查范围 区域范围：官渡区、盘龙区、五华区、西山区。 涵括内容：城市发展、市场特征、行业政策、客户需求、竞争物业等。 调查周期 一个月  第二部分 项目开发联动因素 昆明市人文地理环境概述 昆明，云南省省会，具有两千四百多年的历史，是云南省政治、经济、文化、科技、交通的中心，同时也是我国著名的历史文化名城和优秀旅游城市。 西部明珠之昆明 昆明地处云南省中部，与同云南省接壤的缅甸、老挝、越南毗邻相望。全市幅射面积21111平方公里，三面环山，南濒滇池，“城枕群山廓面湖，山川风景堪画图”，湖光山色，天然成趣，具有良好的空间环境。市区年平均气温15.1℃，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人。年平均日照时间长达2400多小时，鲜花常年不谢，草木四季常青，享有“春城”美誉。昆明总人口467万。 旅游天堂之昆明 昆明市的旅游资源闻名遐尔，是一个发展中的国际旅游城市；昆明自然景观和人文景观的荟萃之地。悠久的历史、独特的地质结构，为昆明留下了众多的文物古迹和风景名胜。目前，已形成了以世博会为中心的集自然风光和民族风情为一体的多功能的四季皆宜的旅游胜地。 民族风情之昆明 早在氏族社会时期，云南就生活着“羌、濮、越”三大族群，他们是云南最早的先民，秦汉暑期总称为“西南夷”。后经历代的不断迁徒、分化、演变、融合，到了明、清两代，各族的分布和特点才趋于稳定。现在，世居汉、回、彝、白、苗等26个民族，少数民族人口64万，占总人口的13.7%，全省26个民族在昆明都有居住。各民族和睦相处，平等团结，民风淳朴，民族文化源远流长，民族风情多姿多彩。 国际都市之昆明 昆明市是云南省的交通枢纽、通讯中心及中国面向东南亚的口岸。昆明机场是中国五大国际航空港之一，有飞往仰光、曼谷、新加坡等的6条国际航线、通往香港的一条地区航线及通往国内各大中城市的约40条航线，以及省内的7条航线。 结论：昆明市独具特色的山水养育26个民族，各民族人民的智慧创造着昆明今天的文明；其得天独厚的地理环境资源，夏无酷暑，冬无严寒，四季宜人的气候条件又使得昆明成为被热衷和向往居住城市。 未来昆明市城市建设总体规划、发展思路和目标 根据2020年昆明市城市建设规划发展计划，昆明市未来发展思路和目标如下： 城市扩容：一湖四片，一湖四环 “一湖四片、一湖四环”的“大昆明”规划建设将投资2000亿元，城区将由现在180平方公里增加到460平方公里，人口245万扩容450