商业地产2007年西安高新区某房地产项目的产品定位报告new75页.doc

房策网 《2007房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款 QQ: PAGE 房策网 《2007房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款 QQ: 西安项目产品定位报告 （讨论稿） 二零零六年十月 报告关注点 西安市国民经济年增幅在12%以上，其中03-04的增幅在14.19%，高于全国的增长速度（9.5%），反映了宏观经济较好的增长态势。 西安市人均GDP（04年：1832.16美元）介于1300-8000美元，说明其房地产发展处于快速上升阶段。 以人均GDP12%的年平均增长速度，西安市人均GDP达到8000美元约需15年左右时间，说明西安房地产具有较长的增长空间，区域具备较强的长期投资潜力。 区域现实及潜在的购买能力，为房地产业步入快速发展阶段提供必要的需求基础。 西安楼市处于快速发展的前期阶段 投资额呈现逐年递增的态势，其中2004年增幅比例为25%。 商品房施工面积、竣工面积、销售面积处于平稳增长态势，竣工面积略大于销售面积 商品房价格一直呈现稳步上升态势。04年（2626元/平米）同比增加479元/平米，增幅达22.3% 预测常量需求量：至2020年西安市商品住宅潜在需求约在439万平方米/年 整体楼市供大于求格局、局部结构性不均衡问题仍会延续，即低、中档产品供求关系供大于求，而真正高档次产品在市场上的则呈现供小于求的格局。其中04年供（600万平米）、求（500万平米） 区域客源对特定公司/产品的品牌认同度尚未形成，品牌塑造存在先机 区域市场由封闭、盲目向开发、有序发展，利益群体之间的诚信机制有待形成 区域重点项目供给主体产品是价格在3200-3600元/ m2、面积在121-140平米、户型为3/2/2（53%）的产品。 区域滞销的产品为160㎡以上的四房和230㎡以上的复式住宅。症结为总价高、功能设计不合理、通风采光性差。 区域需求主要产品单价在2500－3500元/平方米的面积在81－130平方米的2/2/1和3/2/2。 价格是区域客源考虑的最主要因素，其次为交通、项目区域、居住环境以及房屋朝向选择。 项目目标客源定位——一群来自高新区、南郊区域（长安区）以及城西（近高新区）的以自住为主的科研机构工作人员、高校教职人员、企业中层职员以及政府部门工作人员。 项目定位：颐景园系列-现代生态园林住宅 户型面积及配比 户 型 比例 一房一厅一卫（60平方米左右） 8% 二房二厅一卫（80－100平方米） 35% 三房二厅二卫（110-135平方米） 50% 三房二厅二卫（135－150平方米） 5% 四房二厅二卫（150平方米以上） 2% 商业设置：10000平米的SHOPPINGMALL 商业市场的空白、资源的向心聚集，商业与住宅的联动（提高整体入住率、社区成熟度）、打造“区域商业中心” 土地增值、价格跳跃式增长，实现二、三期利润最大化 集团由局部住宅地产向商业地产转型的试点-新的利润增长点 水景营造总体沿用颐景园的原有手法，而在水源的维系上可借鉴区域诸如豪盛时代华城等的相关措施 目 录 TOC \o 1-3 \h \z HYPERLINK \l _Toc 一、西安基本概况 PAGEREF _Toc \h 1 HYPERLINK \l _Toc 1、地理位置 PAGEREF _Toc \h 1 HYPERLINK \l _Toc 2、气候 PAGEREF _Toc \h 1 HYPERLINK \l _Toc 3、人口 PAGEREF _Toc \h 1 HYPERLINK \l _Toc 4、经济水平 PAGEREF _Toc \h 2 HYPERLINK \l _Toc 6、区域规划情况 PAGEREF _Toc \h 3 HYPERLINK \l _Toc 二、西安市房地产业发展分析 PAGEREF _Toc \h 5 HYPERLINK \l _Toc 1、房地产发展各项指标分析 PAGEREF _Toc \h 5 HYPERLINK \l _Toc 2、房地产未来量预测 PAGEREF _Toc \h 7 HYPERLINK \l _Toc 3、西安楼市区域分析 PAGEREF _Toc \h 7 HYPERLINK \l _Toc （1）高新区 PAGEREF _Toc \h 9 HYPERLINK \l _Toc （2）其他区域 PAGEREF _Toc \h 11 HYPERLINK \l _Toc 三、高新区楼盘分析 PAGEREF _Toc \h 12 HYPERLINK \l _Toc 1、竞争分析 PAGEREF _Toc \h 12 HYPERLINK \l _Toc （1）竞争个案分析 P