关于房地产调控效果研究之六关于针对投机投资性购房调控.docVIP

关于房地产调控效果研究之六关于针对投机投资性购房调控 　　 　　在房地产市场的诸多问题中，被政府和公众指责最多的就是投机、投资性购房行为的泛滥。多数舆论都认为，开发商的贪婪和炒房客们肆意投机，是造成房地产价格越涨越高、让人无力承受的主要原因。 　　一、关于针对投机的调控政策――舍本逐末，短期或有效，长期于事无补 　　我们认为，需要搞清楚的问题包括，投机客观效果是什么？房地产市场投机盛行的必要条件和充分条件是什么？对一个投机盛行的市场，真正需要治理的是什么？ 　　（一）投机的初衷与客观效果 　　投机的目的是为了获得套利收益，在操作上通常是在标的物市场估值低迷时进入，在市场估值高位时获利离场。就成功的投机活动而言，其客观效果是有利于市场平稳发展的。当市场低迷时，投机者的进入增加了需求，避免了标的物价格进一步回落；而在市场估值处于高位时获利离场，增加了供给而减少了需求，避免了标的物价格的进一步攀升。可见理性而成功的投机活动会平抑市场波动。当然投机者队伍，与所有的市场参与者一样，其组成也是“良莠不齐”，也有盲目跟风者，会在市场已处高位时继续买入，对市场波动形成“推波助澜”的情景。 　　因此，对投机行为的总体客观后果，究竟是有助于经济的平稳，还是推动了大起大落，经济学并没有给出一个明确的价值判断①,反正它是市场中永远避免不了、更“清除”不掉的市场现象。 　　事实上，认真回顾百年来全球市场波动中的大起大落（上世纪30年代大萧条、日本经济泡沫破灭、亚洲金融危机、本世纪的全球金融危机），社会舆论都会先从表象着眼，从谴责“投机者贪婪”开始，然后逐渐趋于清醒，开始真正原因的探索，缓慢地、甚至需要几十年，才发现导致波动的真正推手。而最终发现的推手，从来不是投机行为。 　　投机者是市场参与者中最活跃的一部分，投机活动也是市场实现价格发现、价格修正功能的活动中，最敏感、最积极的一部分。当一个市场处于均衡状态时，市场交易平稳，投机活动很少；当一个市场处于不均衡状态，出现套利机会时，投机活动会涌现，加速其调整。即使我们无视其正面效应，简单将之视为“麻烦制造者”，那也是“苍蝇不叮无缝的蛋”。总之，“投机活动盛行”是市场不均衡、出问题时的表现，而不是市场出问题的原因。 　　（二）房地产市场投机盛行并吹起泡沫的必要条件和充分条件 　　根据投机者的行为初衷可以断定，一个标的物供求平衡、笃定没有套利机会的市场，不会成为投机者锁定的目标。可见，标的物市场的供不应求格局，是诱发投机行为的必要条件。 　　然而，在一个“以万亿资金规模计”的住房资产市场（不是“郁金香市场”）上形成持续的投机热潮并吹出泡沫，仅有诱发因素是不够的，还需要宽松的货币环境和持续的低利率条件的配合。因为在货币总量相对固定的情况下，房地产市场上大规模投机热潮势必会因从其他领域抽取资金，导致融资成本（利率）迅速上升，从而使该房地产市场的繁荣得到抑制和纠正，进而避免房地产泡沫的产生。只有当社会上“闲钱”充沛，资金成本（利率）保持低廉时，房地产投机热潮才会持续并形成泡沫。日本和美国的房地产泡沫经历，都说明了这一点，宽松的货币环境和持续的低利率，是房地产投机盛行并产生泡沫的充分条件。我国目前房地产市场的价格上涨过快的背景情况，恰恰也是如此。 　　（三）真正需要治理的是什么 　　投机是表象、是后果。但它终究不是原因。具体到我国房地产市场价格过快上涨的症结，事实是，诱发我国房地产市场上投机活动的是供不应求基本格局； 　　导致供给难于扩大的是“缺乏弹性”的土地供给制度；住宅市场上“投机性购房需求”比例过高的原因，在于“铁定的高溢价”与“管制的低利率成本”之间形成的现实激励；导致投机盛行持续、价格持续过快上涨的充分条件是持续宽松的货币环境和持续的低利率。 　　实事求是地说，在我国房地产市场上，“晚买不如早买”、“租房不如买房”注定是全体市场参与者的选择；“有钱放在银行或投资股票，不如购置房产”，已经不是“温州人”、“煤老板”的小聪明，已经是全体投资人的理性。当一个市场为人们提供了如此“异常确定”的套利机会，投机倾向和投机行为随之增加时，任何一个讲求实事求是的唯物主义者，都不会、也不该简单地从道义上去责怪微观主体。不去消除那个“确定的套利机会”，而一味地指责、打击投机行为，对于解决经济问题是于事无补的。 　　用行政手段抑制投机，短期或有效，长期则于事无补。如果我们采用行政手段是为了“争取时间”，那么，利用这个异常艰难争取来的时间，宏观调控应该抓紧做的是，从两个方面治理和完善房地产市场环境，一是改革土地供给制度，创造条件，允许集体土地所有者入市，真正完善房地产市场体系；二是完善宏观调控，适当提高利率水平，创造条件，加快利率市场化改革进程。 　　一旦我们这样做了，消除了房地产市场上“确定