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关于小区改造造价控制探析 　　【摘要】随着小区建成时间的加长，小区内的配套设施逐渐陈旧，甚至不能正常使用，影响到小区配套功能的正常发挥，给居民的生活带来了很大不便。因此，小区配套设施在使用一段时间后，就要进行改造。但是，由于小区建成时间较长，地上和地下的情况比较复杂，不可预见的因素较多，如地上及地下障碍物、交叉作业、工期短、质量要求高等客观因素，所有这些因素都影响着工程投资，致使投资控制难度加大，若不引起重视，造价控制就很难圆满完成，也会造成资金的流失和浪费。本文从设计阶段影响投资管理与造价控制的因素与对策、施工阶段的投资控制与造价管理、竣工结算阶段投资控制与造价管理等几个方面分别对小区改造的造价控制进行了分析和讲述。 　　【关键词】小区 改造 造价 控制 　　居民小区改造工程同其他工程建设项目一样，造价控制贯穿于整个建设全过程。加以随着人们生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求也越来越高。同时，随着小区建成时间的加长，小区内的配套设施逐渐陈旧，甚至不能正常使用，影响到小区配套功能的正常发挥，给居民的生活带来了很大不便。因此，小区配套设施在使用一段时间后，就要进行改造。但是，由于小区建成时间较长，地上和地下的情况比较复杂，不可预见的因素较多，如地上及地下障碍物、交叉作业、工期短、质量要求高等客观因素，所有这些因素都影响着工程投资，致使投资控制难度加大，若不引起重视，造价控制就很难圆满完成，也会造成资金的流失和浪费。 　　一、设计阶段影响投资管理与造价控制 　　事实证明，在工程设计阶段，当设计过程完成20%的时候，75%～80%的投资总造价就已经确定了，在初步决定已经做出后，造价工程以及其他人员的作用被限制在剩下的20%～25%投资控制中。因此，设计阶段是投资控制的关键阶段。 　　小区改造项目不同于新建定型住宅工程，地下污排、雨排、暖网、电网、通讯等系统错综复杂，不可预见因素较多，设计人员经济观念、设计方案是否成熟都会影响到投资。例如：某小区住宅维修改造方案，两个不同的设计单位提交的设计方案，仅主要材料用量就差别3%，单方造价差别5%以上。 　　针对以上问题，在设计阶段应采取以下控制措施：一是建设单位优选设计单位及设计方案，委托设计要内容详尽，表述准确。审查可研报告，在真实性的基础上，对拟建项目进行技术与经济评价，选择技术上可行，经济上合理的改造方案。二是结合现场实际如初步设计图纸，组织设计人员、使用单位、预算编制单人员以及相关人员细化设计图纸，提高设计深度，综合考虑先进与适用的关系，坚持适用、经济、安全、朴实的原则，搞好设计，使设计图纸达到施工要求。三是在优化方案的基础上编制高质量的投资估算，确定项目总投资额。在编制时，专业人员依照施工图，进行实地勘察与测量，完成准确地反映设计内容，与设计人员积极配合，了解设计意图，认真计算工程量，避免重算和漏算现象发生。在设计修改后，及时修正概算。保证概预算必要的深度和精度，避免任意匡算。并经常深入现场，实事求是地对工程所在地的建设条件，包括自然条件、施工条件等可能影响造价的各种因素做认真的调整研究。在此基础上正确地选用定额、费率和价格等各项编制依据。并根据工程造价管理部门发布的价格调整指数，考虑建设期的价格变动等因素，做到概预算能完整反映设计内容，合理反映施工条件，并根据掌握的大量的已完的工程数据，准确确定工程造价。严格按概预算对造价实行静态控制、动态管理，尽最大可能如实反映投资的使用，从而有效地控制和降低工程造价。 　　二、施工阶段的投资控制与造价管理 　　小区改造工程全部是在确保居民正常生活环境下实施的，既要保证工程质量，更要加快进度。而这个前提下，使工程造价得到合理控制，其难度是显而易见的。因此说，施工阶段的投资控制是项目全过程造价管理中最复杂、最困难的阶段。 　　影响投资控制的因素有：小区施工环境、作业条件变更等原因造成设计的变更，居民的生活习惯等因素都能引起工作量、施工进度变化，导致整个工程造价的变化。在小区改造工程中，在施工阶段投资控制的主要措施有： 　　1、照地面、道路、雨污排等系统分别制定投资控制目标，并随着工程进度进行动态分析，采用计划控制与过程控制相结合，分项控制、阶段控制与最终目标控制结合的方法，使计划投资始终处于受控状态。 　　2、单位部门专业人员熟悉施工图纸，严格审核施工组织设计。重点对施工方法、施工手段、工期、质量、安全、技术措施的合理性进行审核，并采取技术与经济比较的方法对施工组织中涉及的新技术、新工艺、新材料进行综合评审。同时，结合招标文件、合同条款约定内容以及现场的施工环境、作业条件等因素，重点审查施工组织中因各种不合理的施工措施而增加的费用，防止索赔事件发生，以达到计划投资与造价控制的目的。 　　3、设备、材料采购管理。目前