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关于土地增值税清算对房地产市场影响若干思考 　　摘要：继2010年4月国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即新“国十条”）后，国家税务总局于2010年5月、6月连续下发了《关于土地增值税清算有关问题的通知》和《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求切实加强土地增值税征管工作，重点推进土地增值税的清算工作，此举势必对房地产市场造成重大影响。从土地增值税清算的发展进程角度出发，探究土地增值税清算对房地产市场、房地产价格、房地产企业的诸多影响。 　　关键词：土地增值税；清算；房地产；影响 　　中图分类号：F29文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2011）31-0071-02 　　 　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人所征收的一个税种，税率按超过开发成本的百分比设置为30%、40%、50%、60%。按现行法规规定，土地增值税的征收方式包括预征和清算两个步骤，在项目全部竣工前，根据预售收入先预征一部分税款，待项目竣工后再对全部税额进行清算。 　　一、土地增值税清算的发展进程 　　1993年，在广东、海南等地，房地产行业持续高温，炒买炒卖现象严重，土地增值收益流失，扰乱了正常的社会经济秩序，为维护国家权益，打击牟取暴利的投机行为，国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税自1994年1月1日起正式开征。 　　（一）开征初期大范围减免税。土地增值税开征初期，受房地产行业性质和新税种征收阻力的影响，开征初期即大范围减免税，没有开展清算。财政部于1995年发布了《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》，规定在1994年1月1日之前签订开发合同，之后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税。当时，国家对发展过热的经济采取了宏观调控措施，经济发展形势逐步转入正轨，房地产业也因此温度骤降，1998年起出现了房地产投资额负增长的局面。为启动投资和消费，财政部、国家税务总局于1999年发布了《关于土地增值税优惠政策延期的通知》，将“五年内首次转让房地产免征土地增值税”的优惠政策，延长到2000年底。 　　（二）首次开展大规模清算。随着国家经济刺激增长政策的陆续出台，我国经济恢复了高速增长，2003年起房地产投资额连年高速增长，根据国家统计局的调查结果显示，北京、上海等一线城市的房价年增长超过了20%，房价连续数年居高不下，已远远超过普通消费者的购买能力，房价畸高成为阻碍经济发展的头等大事。鉴于此，国家税务总局在2006年出台了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，也就是后来业内熟知的“187号文”，该文件要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，并对以往模糊不清的细节做了具体规定。从此，搁置了12年之久的土地增值税清算从“预征”才正式进入清算状态。 　　（三）再次遭遇清算操作困难。“187号”文件下发以后，确实清算了一批房地产企业，但随后由于房价持续过快增长，再次引发经济过热问题，国家又进行了一系列的调控措施，使火热的房地产市场再次遭受“冷遇”，各地政府对土地增值税清算的决心也随之动摇；除此之外，随着房地产市场规模的迅速壮大，房地产开发公司的数量急剧增加，开发质量良莠不齐，有些房地产公司是几个人拼凑而成，只要能拿到地，就能搞房地产开发，随意性很大，这些公司根本不建账，销售完毕后人员就地解散，土地增值税根本无法清算；加上“187号文”虽然明确了一部分政策问题，但由于该税种本身存在缺陷，清算仍然存在很大争议和难度，税企双方都不愿碰清算这个“烫手山芋”，社会上还广泛流传着土地增值税即将停征的传言。以上问题直接导致了土地增值税清算再次被搁置，清算再次遭遇操作困难，多数房地产项目只是缴纳0.5%-1%的预征税款，土地增值税也逐步演变成流转税性质的税种，助推了房价的进一步上涨。直到2010年4月17日国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即新“国十条”，将加强土地增值税清算写入其中，土地增值税清算也随之上升到了国家高度，税务总局随后连发两个文件，要求各地“必须清算”，同时对有争议的问题予以明确，使清算具有了可操作性，全国各地的清算工作也随之展开。 　　二、土地增值税清算对房地产市场的影响 　　随着土地增值税清算的逐步深入，其调节企业利润、抑制土地炒买炒卖、遏制投机者牟取暴利的作用，会逐步得到显现，对房地产市场的健康发展具有一定的积极意义。 　　（一）规范房地产市场秩序。一是遏制房地产投机冲动。从近年的房地产发展趋势看，房地产市场成为了投机者的天堂，20