2011年西安航天城神州四路600亩项目开发定位策略.ppt

* * 西安办公楼市场发展过程 乙级办公楼 甲级办公楼 结合我们对办公楼市场发展阶段特征的分析，我们认为西安市办公楼市场经过多年的发展，自2004年起进入成长阶段，目前处于高速成长阶段。 西安市GDP2004年首次首次突破1000亿元大关，第一产业比重持续下降；第二产业比重稳定，附加值高、低能耗的先进制造业、电子信息产业逐渐成长；第三产业比重稳步上升，其中零售批发贸易和餐饮业、房地产业快速成长。 随着高品质办公楼供应的增加，高品质办公楼的需求也逐渐得到释放，2004年西安市高品质办公楼总量近30万平方米，同年也出现了西安市第一栋甲级办公楼。 西安办公楼市场发展阶段汇总 起步阶段 成长阶段 西安办公楼市场发展阶段汇总 深圳办公楼市场区域分布 深圳办公楼市场发展过程 乙级办公楼 甲级办公楼 ?参照成熟市场的发展规律和深圳办公楼物业的现状可以看出，1997年以前为深圳办公楼市场的起步阶段，1997年至2005年是成长阶段，2006年开始已处于成熟阶段。 ?深圳市GDP2000年至2009年的10年间增长了近3.8倍，期间第一产业比重持续下降；第二产业保持在48% -53% 的范围内；第三产业是深圳市经济发展的支柱产业，其中其他服务业、金融业和零售批发业对第三产业贡献度最大。 ?1997年，深圳市高品质办公楼总量已经近50万平方米。截至2006年，深圳市甲级办公楼总量更是超过100万平方米大关。 深圳办公楼市场发展阶段汇总 起步阶段 成长阶段 成熟阶段 深圳办公楼市场发展阶段汇总 序号 项目名称 1 首创国际城 2 汇通太古城 3 正尚国际广场 4 经发大厦 5 利君V时代 6 长安国际 7 珠江时代广场 8 中贸广场 9 泛美大厦 10 创业广场 11 绿地中央广场 12 都市之门 13 汇鑫IBC 1 2 3 5 4 6 7 8 9 10 11 12 13 西安高品质办公楼分布预测 在售项目 已售项目 新项目 其它分布 目前西安高品质办公楼分布图 办公楼整体定位及品质建议 Part 4.2 甲级办公楼 办公楼市场发展阶段 西安办公楼市场自2004年已经进入成长阶段，以乙级办公楼为主导。而目前西安已进入成长阶段中后期，根据一线城市办公楼发展，在成长阶段经历3-5年后，将会出现甲级办公楼的第一个供应高峰。 产业导向 根据办公楼市场发展规律，受益于西安积极建设国际化大都市，西安第三产业所占比重将进一步增长，而第三产业中房地产、金融业所占比重也将稳步上升。 区域发展前景 随着国际化大都市进程的加快，以及航天基地的规划，该区域有较充分的空间和能力来承接西安其它商务区所缺失的商务公共活动功能、旅游休闲功能和商业消费功能。 办公楼物业整体定位 西安市甲级办公楼平均值 甲级办公楼评定标准 办公楼租户问卷访谈结果 其他城市类似办公楼发展阶段参照物 根据本项目办公楼物业定位为甲级办公楼，根据以下四大考虑因素，我们对于办公楼给出具体的品质建议： 标准层面积 （平方米） 1，800 最小面积分割 （平方米） 100 最大面积分 （平方米） 300 楼板高（米） 4.1 净层高（米） 2.80 得房率 80% 架空地板 配备 电梯 （平方米/部） 4,933 车位密度 （平方米/台） 120 空调系统 配备中央空调 大堂挑高（米） 15 物业管理 国际物管公司 办公楼品质建议 办公楼入市时间及体量建议 Part 4.3 西安办公楼市场的供应在今后几年中保持稳定，对于未来办公楼供应的鉴别我们既包括目前已经推出市场和即将推出市场的项目,诸如正尚国际、珠江时代广场、首创国际、汇通太古城等，也包括高新区、曲江新区等已经出让的商业金融办公用地。 西安办公楼供应高峰出现在2010年，稳定提升的吸纳量使得自2011年起西安办公楼供求比进入下降通道，预测于2013年起保持在0.5-0.6之间。 西安办公楼市场的未来供求关系分析表明： 2012年以后办公楼竣工入市，市场接受度较好。 办公楼未来供求关系 办公楼市场需求基本关系式 当期需求=当期吸纳量 当期吸纳量=当期雷击吸纳量-前一期累计吸纳量 西安办公楼市场需求量的决定性因素 成熟办公楼市场经验证明，办公楼需求主要是第三产业的发展和办公楼市场供应量共同作用的结果。 根据官方发布的西安现有经济数据分析，我们发现西安经济主要增长动力来自于第二产业，第三产业仍有很大发展空间，西安国民生产总值和办公楼市场供应是本地办公楼市场需求的决定性因素。 办公楼市场需求预测步骤 回归模型拟合未来累计吸纳量 预测未来累计吸纳量 计算未来当期吸纳量 确定未来年度市场需求 办公楼市场未来需求——预测方法 从稳健的角度考虑，我们在未来需求预测的过程中将采用相对保守的假设条件，以避免夸大预测结果 截止2011年5月西安办公