2009年南京天之都营销策划提报.ppt

游击战 地雷战 暗战 以扫楼为主要形式，以业务员为单位，在市中心各写字楼，游击作战 以销售物料、礼品为主要道具，配合销售说辞 随时关注高空媒体的档期，伺机进行高空引爆（如户外看板、写字楼框架等） 以直效性的DM直邮广告、短信、报纸网络软文等，进行线下攻击 【步步为赢】 阶段推广 4 Part 营销任务 推广渠道 活动 8月 9月 10月 7/20-7/31 暗线深耕 高调突围 口碑清盘 以老业主运营、网络软文、直邮、派单等线下渠道为主 必备条件 产品优化、包装完成 各媒体发布档期预定完成 90%去化 有客户基础 以高炮、网络硬广、写字楼框架、报纸信息栏广告为主 以短信 派单为主 扫楼 （鼓楼 / 山西路 / 新街口） “赢家计划”之“理财讲座” （本案大堂） 销售 促销活动 网络：突出总价优势，进行网络攻击（软文） 时间 7/20—8/31 营销目标 以线下为主 项目蓄势 第一阶段：暗线深耕 小众：车主/企业主/银行金卡帐单直邮 扫楼： 产品优化、现场包装、销售道具 东渡业主数据库营销 产品优化 走廊墙壁壁纸修缮 走廊顶部重新粉刷 入户门及锁的更换 地面卫生清洁 水晶吊灯需清洗及照明的增强 大堂水牌形象的优化 室内卫生清洁 室内外窗户的清洁 室内管道的处理优化 室内栏杆的优化 折页 C1：中心核动力，新街口臻藏40席 Center nuclear-powered, 40 collected by new street C2：空间叠加力，4.8m有大利益 Space cumulate-powered, 4.8m with great behalf C3：现房增值力，即买即住 house increment-powered, reside at once as long as buying C4：资本加速力，总价50万起的财富赢家 Principal speedup-powered, fortune winner with 500000 售楼处裱板 大堂吊幔 户外阵地 罗马旗 罗马旗 楼幅 楼幅 户外：整合全市性短期高炮资源，伺机发布 网络：突出总价优势，进行网络攻击（横幅） 时间 09年9/1—10/15 营销目标 项目强销 第二阶段：满城风雨 写字楼框架广告 报纸信息栏、《南京楼市》 投资理财讲座 高炮 高炮 高炮 搜房网 Banner[建议] 楼宇媒体示意 软文炒作 总价50万起，做新街口的高薪房东 4.8m魔术空间，成就新街口的少数派赢家 活动 [赢家讲坛] 之 天之都投资计划 以DM或短信形式进行预约 经过确认后 在本案的一楼大堂 选择周末 将本案的增值潜力、资金回报 以理性分析打动客户 老客户运营(CRM)：老带新促销 扫楼 时间 09年10/16—10/31 营销目标 尾盘去化 第三阶段：口碑清盘 小众：车主/企业主/银行金卡帐单直邮 短信广告 THE END THANKS （1）周边项目的售价情况（周边个案售价在10000-12000元/㎡ 之间） —— 通过市场比较法，测算本项目的售价在10000-11000元/㎡之间； （2）本案已售物业二手房售价情况（二手毛坯在1.2-1.3万元/㎡之间） ——前文中已阐述，同一项目里面办公物业的销售价格要低于住宅物业的销售价格20%左右。本案住宅性质毛坯二手房屋售价在1.2-1.3万元/㎡之间，则本案办公用房售价在10000-10500元/㎡之间； （3）本案已售物业租金情况（主力租金范围在1.75-2.25元/㎡*天之间） —— 利用预估投资回报率，测算出项目售价在8000-10500元/㎡之间 （4）本案自身及目标 ——产品搁置时间长，虽然为挑高4.8米，但土地年限较少，得房率过低，结合本案短期清盘的目标，比较合理在10000元/㎡左右。 充分考虑以上因素：建议本案现时入市均价不应超过10000元/㎡。 价格定位建议: 产品分割建议 50m2左右的主力面积 100m2左右的主力面积 仅献40位，为赢而来 = 成长型商务空间整合营销解决方案 = 营销策略篇 挖掘价值 6 大价值体系 描述客群 营销策略 阶段推广 4 双眼睛看客户 三线运作 3步之间，步步为赢 【6大价值体系】 挖掘价值 1 Part 区位价值 空间价值 配套价值 新街口 9.6m挑高大堂 4.8m挑高空间 稀缺价值 全玻璃幕墙立面 仅40席 50-280㎡ 弹性面积 投资价值 总价 50-280万 现房价值 即买即住 9部高速电梯 6 大 价 值 体 系 项目利益点梳理 新街口 · 层高4.8米 · 50-280㎡ · 仅40席 · 即买即得 天之都大厦 R 新街口 ? 层高4.8米 ? 50-280㎡弹性商务空间 中心 定位梳理……