2009年北京回龙观文园项目定位建议.ppt

商业分析小节 结论：后市商业供应量较大，大商业主要集中于西北部，其它区域商业以临街底商为主，经营档次低，出租率不高，东部区域目前缺乏大商业配套。 回龙观地区共规划商业配套面积140万平米左右，在十里长街两侧还有24万平米的商业用地待开发，未来供应量较大。 本区域是以经济适用房为主的大型社区，区域市场形象受到一定影响 区域商业发展不平衡，以餐饮和中低端社区商业为主，东部地区缺乏高端商业配套 实用型的户型和低总价的产品在区域内成为主流 区域内可售住宅未来1-2年内的供应量达到150万平米以上 区域环境结论 目 录 项目详情 市场定位 产品建议 区域环境 客户定位 目标客户的分布区域？ 目标客户的基本特征？ 目标客户的置业原因？ 回龙观区域客户发展分析 2006年以后，商品房价格快速上涨，回龙观区域所具有的的中小户型、低总价、快捷交通等优势，成为城市西北部区域年轻人群置业的首选区域。 2003年以后随着区域内交通条件的逐步改善，以及商品房开发的带动，客户逐步多元化，价格、产品也随之有所提升。 2000年开始，经济适用房的大规模开发吸引了大量城市拆迁户、中低收入人群居住于本区域。 客户来源区域 上地 中关村 回龙观 亚奥 13号线沿线 八达岭沿线 昌平区南部 其它区域的 自住客户 投资客户 注：本结论来源于上述9个项目现场销售人员和四个二手房门店及回龙观住户访谈的结论。 客户特征 客户特征 区域特点 城市公共交通 靠近产业中心 居住氛围浓厚 完善生活配套 产品满足需求 依赖公共交通 居住和工作便利 满足低总价要求 中低端的形象 年轻及养老人群 初次或者升级置业 满足生活需求 客户特征描述 年龄特征：26－35岁，北漂族居多 职业特征：白领阶层，多为IT、贸易、其它服务行业人士 家庭特征：多为两口之家或小孩上幼儿园的三口之家 需求特征：偏好低总价户型，经济实用为主 区域特征：工作区域泛北部区域 出行特征：依赖公共交通 购房目的：多数为首次置业、购买婚房，部分改善置业与投资 客户描摹 客户姓名： 刘先生 性 别： 男 年 龄： 30 家庭结构： 两口之家 教育程度： 本科 家庭年收入： 8-15万 工作区域： 中关村 所在行业： IT 从事职业： 软件工程师 居住区域及现状： 丰台 交通状况： 公共交通 第几次置业： 第1次 购房动机： 自住（婚房） 客户描摹 客户姓名： 唐女士 性 别： 女 年 龄： 28 家庭结构： 两口之家 教育程度： 本科 家庭年收入： 10－15万 工作区域： 亚运村 所在行业： 房地产 从事职业： 行政人事 居住区域及现状： 回龙观 交通状况： 公共交通与私家车 第几次置业： 第2次 购房动机： 打算照顾父母，再次购房，同时改善居住品质 客户定位 自住型客群 27、8岁左右，在上地、中关村、亚奥等北部区域工作。 业务骨干，经济收入处于上升期。 生活态度积极，富于进取精神，对未来的发展充满信心。 生活、工作压力仍然较大。 改善型客群 有一定经济实力的城市中产、私营业主等，有主动的投资理财意识。 可用于投资的资金有限，看中区域发展特别是轨道交通带来的升值潜力。 客户特征：泛北部区/ 首次置业/改善置业/投资/实用户型 /低总价 投资型客群 事业处于上升期，收入稳定，有改善居住条件的愿望。 现居住户型较小，准备购买较大户型改善居住品质。 愿与父母同住或居住临近父母，便于照顾。 产品定位 兼具经济性和功能性的活力型和时尚型产品 目 录 项目详情 市场定位 产品建议 区域环境 办公用地 分类 居住 办公 商业 水费（元/立方米） 中水：1 市政水：3.7 5.4 5.6 电费（元/度） 0.48 0.76---0.8 0.322---1.077 契税 1.5% 3% 3% 住宅按揭标准 90平米以下8成30年，90平米以上7成30年 办公、商业按揭标准 5成10年或者5成5年，贷款利率是基准利率的1.1倍 住宅土地使用年限 70年 办公土地使用年限 50年 办公用房的居住成本比普通住宅高30%左右，有一定的市场抗性！ 办公用地 方法二：产品创新，功能性小户型或者loft 方法一：价格制胜，单价比纯住宅低 成功案例：尚城、智地·香蜜湾、西山洋房 成功案例：东亚上北、明天第一城 注：尚城08年7月份开盘销售 办公改住宅的案例 销售速度较快，能够释放一部分市场风险。 办公改住宅案例 区域内平层类住宅单价比住宅低1000元左右，lo