2014-0513胶州房地产市场研究.docx

市场部分 政策分析 1、2013年全国房地产新政概览 政策总结 1）、伴随政府换届，房产新政信号是由紧到松的过程。 2）、三中全会放眼长效机制，各部委跟进逐步落实。 3）、一线城市调控升级，二线城市调控加码，少数三四线城市松绑政策。 2、2013年青岛房地产新政概览 政策总结 1）、统一国家调控指向，关注房价价格上涨幅度； 2）、持续关注保障房建设强度。 3）、保障首套房的信贷政策 3、2014年政策预测 1）、房产政策调控思路转变，房地产长效机制有望突破。 2）、一二线楼市2014持续冲高回落，三四线城市继续鏖战。 3）、区域市场差异带来政策分化：2014年政策制定将更具灵活性。过热城市，政府行政调控仍将继续；三四线城市持续疲态，地方政府将持续出台刺激政策，保障楼市稳定。 4）、房地产企业两级分化明显，强者愈强，弱者愈弱。 宏观政策对于青岛楼市影响：相对稳定健康的政策环境，持续上行的价格预期。 青岛市场概况 整体市场 2013年青岛整体市场供需相对平稳，2月份春节期间成交与新增降至最低，3-5月稳步回升，金九银十创下成交峰值； 2013年青岛各区市除部分区市外供应面积均大于成交面积，开发商开发热情高涨； 宏观政策宽松，岛城楼市一扫颓势，供需两旺，市场活跃胶州市住宅成交量与李沧区基本持平，且为岛城两大活跃市场，供需两旺； 宏观政策宽松，岛城楼市一扫颓势，供需两旺，市场活跃 普宅市场 青岛市普通住宅供求以面积80-100㎡之间，总价100万以内的为主，李沧区和城阳区成为刚需供销两旺地，首置型中小户型是市场供需主流； 胶州市场概况 1、2013年胶州普宅各面积段成交 2、2013年胶州普宅各单价段成交 3、2013年胶州普宅供需走势 4、2013年胶州普宅去化周期 市场综述： 胶州市住宅成交主要面积段在60-100㎡之间，成交均价保持在3000-5000元/平，改善型需求逐步入市，刚性需求仍是拉动市场的主要动力； 刚需产品供销两旺，9月份胶东机场落户，将掀起新一轮的置业狂潮； 从图表分析来看，住宅存量仍处高位，去化周期较长，销售压力不减； 附：2013年胶州住宅成交TOP18 备注： 前18名中，项目年均去化为3.5-6万平； 新城区与乡镇板块去化最好。其中，新城区作为行政中心及发展新区，区位导向为客户置业首选；李哥庄等乡镇区域受机场规划利好，成交稳步增长； 老城区配套成熟，发展饱和，项目新增供应少，去化不明显； 项目周边竞品 　 参数 鑫汇丽都 胶州湾.和谐宜家 瑞润.瑞香名邸 项目基础信息 总占地面积 36847.6平 20000平 1期占地6660平（10亩） 总建面 55105.16平 　不详 不详　 总套数（住宅、商铺） 住宅492套 住宅162套，商铺28套 住宅100套,商铺 12 套 主力户型及面积区间 套二90平以下 套三118平 住宅3个户型，85-120平，主力户型为85-88平，占60%，商铺130-400平 住宅70-200平，主力户型套二96-98平，共50套，占50%；套三为104平；商铺12套，170平-300平之间，170平占80%，商铺两层，每层层高为4.5M 车位数 住宅停车位227个，商业停车位27个 车位40个，暂时免费，车库20个 车库11个，车位没规划 绿化率 30.20% 30% 30% 容积率 1.495 1.4-1.6 1.2 地理位置 泉州北路11号 泉州北路与郑州路交汇处　 泉州北路12号 时间节点 开盘时间 预计2015.3-5月份之间 2013.8.4于世纪酒店 2011年 交付时间 　待定 2014.12.30 2013.10.1 产权年限 70年 70年 70年 价格 起价 待定 住宅3888元/平 不详　 均价 待定 住宅开盘5000元/平，目前调整到5300元/平，层差200元/平 2013年初4800-4900元/平，目前5200元/平，层差100元/平　 物业费 待定 　 0.6 营销相关 总可售 住宅492套 住宅162套，商铺28套 100套 已售 　 住宅126套（网签+认购） 90套（网签+认购） 存量 　 住宅36套 10套（没产权，开发商不卖） 开盘去化率 　 50% 时间太早，不详　 蓄客期 　 7个月 时间太早，不详　 客户来源 周边工业园区客户、附近乡镇辖区客户 周边工业园区客户、附近乡镇辖区客户 周边工业园区客户、附近乡镇辖区客户 开盘活动 　 交1万抵2万 　时间太早，不详 合作银行 　 工行、建行 工行、建行 面积区间对比。主力户型套二面积为85-95平米，主力户型套三面积为100-125平米。 单价区间对比。目前多层产品主流均价范围在5000-5300元/㎡之间；多层产品层差在100-200元/㎡之间。 总