律师支招：商品房收楼陷阱与延期赔偿问题.docx

律伴网（）法律服务平台 商品房收楼陷阱及延期赔偿问题 导读：很多业主都迫不及待想早些收楼，早些装修入住。但要提醒广大业主的是，买一套房子可能耗费了业主大半生的积蓄，验收到一套好房子是带着好心情入住的先决条件，收房涉及细节众多，在收房前好好学习一下收房知识是很有必要的。在律师经办的多个因交楼产生纠纷的事件中，业主不知情就收楼的情况，并不少见。“急等着房子住，先收了算了。”很多业主就抱着这样的心理，在房子没有通水通电的情况下收了楼。有的收楼发现“自己新房的门装反了，同时小区园林、大门及道路等配套设施都没有完工”诸如之类，等到入住后就后悔了，有些业主能拿到赔偿自己却因为不注意失去了维权的主动性，得不到相应的赔偿。 1、免除收房伤痛从签合同开始 为了避免出现房屋质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险控制在前期。在现今情况下，各地政府机关均发布了相关商品房买卖合同标准文本，商品房买受人理应参照该标准文本，努力寻求订立于己有利之条款，并就房屋交付质量标准，程序等做出详尽约定。 签合同时应明确各有关细节，包括收房时间，收房程序（如先验房，无异议后再收楼等）;验房时从配套设施到房内各项交付物指定的具体详细验收标准，最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准，同时注明收房时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。 现实中有些条款开发商基于强势地位，不同意修改。作为买家可慎重考虑，有所取舍。有些条款即便不改，例如交付房屋方面国家也有强制性法律规定，买家和开放商约定的商品房交付标准低于法律规定标准，则有可能认定无效，按法定标准执行。即使购房者在合同约定的交付条件成就时拒绝收房，亦无须承担违约责任，相反出卖人应承担逾期交房的责任。 最妥当的做法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中的无标注不明或易造成歧义的条款陷阱。以免收房时的麻烦。 2、 切记查看“两书一表” 要向开发商索要两书-------《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。一表是《竣工验收备案表》。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成了大体统一的规范，问题比较少;而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 《建筑建设工程质量管理条例》明确规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。” 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》亦规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。”备案机关在收到开发商报送的齐全的竣工验收备案文件后，才发放该商品房的《建设工程竣工验收备案表》。上面有当地建设行政主管部门的公章。 竣工验收备案表通常包括以下内容: 1、工程的基本情况,包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位)名称; 2、勘察、设计、施工、监理单位意见;《竣工验收备案表》不同于《工程竣工验收报告》，一些开发商鱼目混珠，消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就以《工程竣工验收报告》代替《竣工验收备案表》。 《竣工验收备案表》则更为严格，《工程竣工验收报告》只是《竣工验收备案表》一个前提资料，是由每个省建设厅或市建设委员会统一制表的，先由建设、勘察、设计、监理、施工方五家联合盖章或者提交五家盖章的竣工验收报告然后与施工各种资料例如工程施工许可证或开工报告、规划、消防、环保等认可文件一起经整理清楚报送后，由房屋管理部门城乡建设局或者住建局，全称为住房与城乡建设（规划）局盖章颁发。 《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，开发商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是开发商的过失，可以追究其责任。 按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。像消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故，对于业主来说，人身安全才是第一位的。所以业主验收时不能只看开发商有没有这张《竣工验收备案表》，一定要仔细查看各个分项有没有都备案，尤其消防。有关部门是否出具了关于永久水电、消防、电梯使用、燃气使用等单项验收合格证书。因为竣工验收备案表不一定意味着消防过关了。有些地方先出竣工验