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我国房地产市场融资方式与渠道分析.docx

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我国房地产市场融资方式与渠道分析

房地产市场融资方式和渠道分析 目前我国房地产市场融资途径比较单一,主要是自筹资金、定金及预收款和国内贷款的组合,此外还有利用外资、民间融资等方式,只是这些方式筹得的资金所占比重很小,不是房地产市场的主流融资渠道。这与发达国家相比不太一样。就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲,已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心,以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。我国目前的房地产融资方式决定了房地产企业资金链受国家调控,特别是银行利率政策的影响很大。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。 (一)银行贷款 房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款,主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。尽管对于房地产开发商来说,贷款受到国家宏观政策,特别是利率政策的影响很大,但是2008年银行仍是房地产融资的主渠道。当然,银行融资门槛将越来越高,银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少:非银行融资渠道将加速放开,直接融资和证券化融资加快不仅使银行减低了自身的风险,仅从美国等发达国家的房地产金融模式 HYPERLINK / 分析,银行信贷的比例也是逐步降低的,银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展,大量的资金 HYPERLINK /lixue/ 自然而然会进入房地产市场,以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题,无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况分析,目前房地产融资以银行为主导的模式,短期内仍不会改变。 (二)企业上市融资 HYPERLINK / 理论上讲,公开上市是最佳途径,因为直接融资,可从化解金融风险,降低企业融资成本,改善企业资本结构。但是,房地产企业上市非常困难,因为它的赢利模式有别于一般 HYPERLINK /gongxue/ 工业企业,资金流不连续,呈现周期性的大进大出的状况,难以达到上市要求,如要求设立满3年,有最近3年可比性的盈利,发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道,但是在1994年宏观调控的大背景下, HYPERLINK /china/ 中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请,直到2001年初才解除了这一禁令。在我国,大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差,筹资能力弱化的上市公司,剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产,注入自己的优质资产或其他资产,形成新的主营业务,从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金,且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用,没有固定的还款期限,因此,对于一些规模较大的开发项目,尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。 (三)信托项目融资 在银信贷收紧的情况下,房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来,信托公司在房地产资 HYPERLINK /finance/ 金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物,它为房地产业的 HYPERLINK /fazhan/ 发展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上,可以横跨产业投资、资本市场和货币市场,形式多种多样:如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金;或者阶段性地购买房地产 HYPERLINK /company/ 企业,然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式,比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比,虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠,但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多,而且风险较小,收益较高。因此,信托将会成为国内房地产金融创新的一大趋势。 (四)房地产信托投资基金(REITs) 房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts,简写为REITs),是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式,集聚多个投资者的资金,收购并持有房地产或者为房地产进行融资,并享受税收优惠的投资机构,这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资,不会给企业增加债务负担;同时,它又以分散投资

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