文化艺术中心服务设计方案.doc

龙海市文体中心文化综合大楼 物业管理方案 ? ? 目??? 录 ? 1、物业概况………………………………………………………1 2、物业管理内容…………………………………………………1 3、物业管理服务标准要求………………………………………1 4、各职能人员职责………………………………………………6 5、物业管理组织机构、人员培训及管理运作…………………8 6、保洁、绿化、机电、保安服务工作流程与质量标准………13 7、突发事件处理…………………………………………………20  龙海文体中心文化综合大楼物业管理方案 ? 一、物业概况： 龙海文体中心文化综合大楼，内设电梯四部，中央空调、配电房、消防系统、排水系统等，大院内路面宽敞、配有停车场、及绿化地带等，是一座功能齐全的行政办公楼宇。 二、物业管理内容： （1）建筑公用部位（办公楼大堂、公共楼道、走廊、公共卫生间，绿地、楼顶层等）的管理、养护。 （2）公共设施、设备的正常运行、养护和管理。包括：上下水管道，落水管、照明，中央空调（含冷却系统）、电梯、消防控制系统、供水、配电管理、养护（除电脑联网、电话系统外的全部设备）。 （3）公共绿地、花木、盆花等的养护与管理。 （4）公共环境卫生。包括：接待室、会议室、电梯、电梯间、楼梯间、大堂、公共梯道、厕所、走道、地下车库、地面停车场等公共场所的清洁卫生，垃圾和收集、清运，定期消毒、灭鼠、化粪池清理等。 （5）负责文体局内部会议、来客接待的服务管理，负责局领导成员办公室保洁工作。 （6）配电房值班。 （7）会议室的正常使用以及环境卫生；节日有关保障。 （8）负责大院的日常治安工作，24小时保安值班，做好安全防犯工作，承担办公大院内业主上下班时间段安全保卫防范工作。 （9）负责办公大院的车辆停放管理、交通秩序管理、各楼层公共场所卫生；做好物业管理用房、空置房、公共通道等的锁匙管理。 （10）负责传达室、门岗及文件报刊、信件的收发。 三、物业管理服务标准要求： （一）管理机制 1、龙海文体中心文化综合大楼设物业管理处，并按《管理处工作手册》实行综合管理服务。 2、制定业主公约及大楼的各项管理制度、办法和物业管理单位内部岗位考核制度并根据《四大服务规范》、《检查检验大纲》及《业主公约》、《用户手册》制定，并经甲方认定后发布实施。 3、大院内物业档案资料齐全，由专人统一管理。 4、管理处内配备计算机。 5、制定管理处员工培训计划及各项管理制度（详见管理制度一缆表）《综合部工作手册》实施、有考核并留有记录。 6、公司主要负责人和业务人员均通过政审，经招标人同意后上岗工作。 7、管理处主任和业务专业人员均通过物业管理专业培训，获得市级以上相关技术证书，可随时提供招标人检查。 8、管理、业务及服务人员佩带工作牌，有明显标志着装上岗，遵守职业道德规范。人员的使用报招标人认定备案。 9、公司建立一套完善的各类人员工作和工作业绩考核制度（详见管理制度一览表）。 10、各类物业人员熟悉大楼和本岗位的责任，身体健康，文明敬业、服务意识强、服务态度好。 （二）保安项目 为确保内部安全，预防各类案件事故的发生应制订防火、防盗、防抢应急预案，做到管理规范、职责分明、纪律严谨、素质良好。为业主提供一个安全、整洁、有序的工作与生活环境。 门卫岗位工作要求： （1）执勤时着装整齐、统一、规范，站、坐姿势态度端正，按规定佩带器械。 （2）文明服务，礼貌待人，用语规范，禁讲服务忌语，遇领导和重要来宾应起立敬礼。 （3）做好来访人员登记和交接班记录工作，严禁无关人员进入区域内。 （4）指挥车辆有序停放，保持值班室整齐、清洁。不得出现睡班。 （三）保洁项目 室内室外公共区域作业标准。 目的：规范室外、公共区域清洁工作，确保公共场地卫生良好，环境整洁。 1、道路、场地、天台的清洁和保洁： （1）目视地面无杂物、积水，无明显污渍，泥沙。 （2）道路、场地、通道、天台无污渍，每200平方米痰渍，烟头、纸屑平均控制在3个以内，无直径1厘米以上石子。 （3）路面、通道、天台垃圾滞留时间不超过1小时。 （4）检查垃圾筒，地面无散落垃圾，无污水，无明显污迹。 （5）清洗垃圾筒，果皮箱应在夜间进行，防止影响业主使用。（清洗标准应做到目视无污渍，周围无积水）。 （6）室内排水沟每天清洁一次，标准应达到目视无污迹，无表苔、杂草、排水通畅无堵塞，无积水，臭味。 （7）信报箱应做到干净无灰尘，无污迹。 2、大堂保洁标准要求： （1）大堂内摆放的烟灰缸内烟头存放量不超过5个。 （2）垃圾桶内垃圾不超过一半。 （3）保持大堂地板无污渍、无垃圾每平方米地板的脚印不得超过3个。 （4）玻璃大门无手印和灰尘，保持光亮干净。 （5）大堂的墙面、不锈钢等保持光亮整洁、无灰尘。 （6）保持空气清新无异味。 3、楼间