影响南宁近十年的房地产价格变动因素以及在未来35年南宁房价预测.docVIP

题目：影响南宁近十年的房地产价格变动因素以及在未来3-5年南宁房价预测 姓名：XXX 班级：XX班 学号：XX 【摘要】伴随宏观经济的高速增长和持续发展，以及社会主义市场经济体制的逐渐建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。从总体上观察，南宁房地产业进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后，房地产经济开始形成较为明显的稳中有升----飙升-----转折-----略有下跌四个阶段相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。本文对南宁近10年房地产周期波动进行研究，重点探讨以南宁为代表的中国房地产经济波动特征，并与宏观经济联系，最后分析影响南宁房地产波动的主要因素。 关键词：南宁房价价格 影响变动因素 对未来预测 主要思路：首先分析各阶段南宁的房价，主要是从四个阶段稳中有升----飙升-----转折-----略有下跌，对每个阶段进行具体分析。再从各阶段分析导致该阶段房价情况的因素进行具体分析。而影响南宁房价影响因素，主要从三个方面分析：一、国家各阶段对房地产的政策。二、南宁居民近10年来平均收入。三、购房者或是潜在购房者对预期的期望。 一、2006年以前：房价稳中有升 纵观南宁房地产前10年的楼市，房价平稳，上行是主旋律，但上行的曲线每年都有不同。 以商品房销售均价为例，2001-2003年，房价较低且稳定在每平方米2250元左右，2000年为2105元/平方米，2001年为2229元/平方米，2002年为2375元/平方米，2003年为2458元/平方米，2004至2006年，房价相比前三年有了小幅度上升，接近每平方米3000元。2004年为2767元/平方米，2005年为2741元/平方米，2006年达2996元/平方米。以上7年间，南宁房价一直在稳步上升，总体趋势呈良性发展，曲线波动幅度不大。市场总体均价以每年130元/平方米左右的涨幅一路平稳上涨。商品房销售率逐年提高，2001年商品房销售额与投资额之比达97%，为广西商品房销售十年来的最高点，2001-2002年商品房销售额与房地产投资额之比为：97%，84%。2000年以来房地产投资上涨更为明显，广西房地产增长速度2000年为19.5%、2001年为43.7%、2002年为33.9%。2002年房地产投资额为74.4亿元，达到历年来最高水平 南宁市主要年份国民经济和社会发展结构指标统计（2001--2004） 单位：％ 指标 2001年 2002年 2003年 2004年 一.国民经济核算 1.生产总值结构 第一产业 15.25 14.37 19.03 17.45 第二产业 28.77 28.80 29.54 31.41 第三产业 55.99 56.83 51.43 51.14 2.生产总值支出结构 最终消费 56.77 56.37 56.90 57.50 居民消费 44.45 43.66 43.82 45.03 政府消费 12.32 12.71 13.08 12.48 3. 投资种类结构 基本建设47.95 51.55 50.95 50.73 更新改造 15.42 15.71 25.41 16.30 房地产 18.24 19.19 20.74 26.75 二.人民生活 1. 城市居民人均生活消费结构 居住12.81 7.73 9.93 8.75 2.农村居民人均生活消费结构 居住 12.99 12.04 11.73 12.29 2001年，国家支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的租费进行减免,使得个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5%-30%降低为7.3%-14.57%。2003年，面对经济中的贷款、投资、外汇储备快速增长新变化，稳健的货币政策内涵发生变化，适当紧缩银根。而2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率，九年来首次加息，放