房地产评估第1节 概论.pdfVIP

房地产估价 Real Estate Appraisal 课程目录 •第一章 房地产估价概论 •第二章 房地产及其描述 •第三章 房地产价格和价值 •第四章 房地产价格影响因素（原第十章） •第五章 房地产估价原则（原3章） •第六章 市场法及其运用 •第七章 成本法及其运用 •第八章 收益法及其运用 •第九章 假设开发法及其运用 •第十章 长期趋势法及其运用 •第十一章 地价评估与分摊（原9 ） •第十二章 房地产估价程序 第一章 房地产估价概论 本章重点 • 房地产估价的含义、本质和必要性 • 估价当事人、估价目的、估价对象、估价 时点、价值类型 • 现实中对房地产估价的各种需要及要求 • 房地产估价师应具备的职业道德以及中国 房地产估价行业的发展状况 第一节 对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义 二、房地产估价的本质 三、房地产估价的必要性 一、房地产估价的定义 • 房地产估价：指房地产估价师和房地产估 价机构根据估价目的，遵循估价原则，按 照估价程序，运用估价方法，对估价对象 在估价时点的特定价值进行分析、测算和 判断并提供相关专业意见的活动。 国外、我国港台地区对房地产估价的称谓及定义 • 美国：Real Estate Appraisal, Appraisal定义为“得出一种 价值意见的行为或过程”。 • 英国和其他联邦国家：Property Valuation。 • 日本和韩国：不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。其中， 日本定义为“判定不动产的经济价值，并将其结果用货币 额表示”。 • 中国香港：物业估值或物业估价 • 中国台湾：不动产估价，定义为“依据影响不动产价值之 各种资料，判定对象不动产之经济价值，并以货币额表示 之。换言之，是在社会上之一连串价格秩序中，指出估价 对象不动产之价格或租金额之行为”。 二、房地产估价的本质 • 房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是 价格。 • 房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场 定价。 • 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。 • 房地产估价都有误差但误差应在合理范围内。 • 房地产估价既是一门科学也是一门艺术。 三、房地产估价的必要性 • 房地产需要专业估价。 – 房地产不可移动、独一无二、价值量大，且房地产市 场是典型的不完全市场，诸多因素阻碍房地产价格合 理形成，需要专业人员进行估价。 • 房地产估价在估价行业中占主体。 – 房地产“量大面广” – 房地产需要估价的情形较多 – 房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务 第二节 房地产估价的要素 一、估价当事人 七、估价假设 二、估价目的 八、估价原则 三、估价对象 九、估价程序 四、估价时点 十、估价方法 五、价值类型 十一、估价结果 六、估价依据 一、估价当事人 • 房地产估价当事人是指与估价活动直接关系的 单位和个人，包括： – 房地产估价师 – 房地产估价机构 – 估价委托人 二、估价目的 • 估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估 价报告的预期用途。 – 房地产目的一般可划分为：建设用地使用权出让、房 地产转让、租赁、抵押贷款、征收征用补偿、税收、 损害赔偿、保险、分割、争议调处、司法鉴定、改制、 清算等 三、估价对象 • 估价对象即估价客体，也成为被估价房地产、 估价标的。 – 房地产估价对象有土地