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中国房地产金融·2009 ·第1 期 对房地产业可持续发展的探讨 □　单克强 1　我国房地产行业发展状况 年出现负增长，而1992年和1993年出现爆发性倍增 我国城市化进程明显加快，为房地产行业发展带 长；房地产投资占固定资产投资总额比重，由1988年 来了重大机会，同样也迫切需要房地产行业发展的支 的5.41％上升到2007年的18.42％，比重提高13.01 持。但近年来房价快速上涨，严重制约房地产需求的 个百分点，年均提高0.71个百分点。2000年以来，房 增长，不仅成为房地产发展的最大障碍，而且还将积 地产开发投资保持高速增长，多数年份增长幅度超过 累资产泡沫和金融风险。 20％以上，房地产投资占固定资产投资总额比重继续 （1）房地产企业发展情况 呈上升趋势，比重提高4.68个百分点，年均提高0. 我国房地产业得到高速发展。进入21世纪以来， 59个百分点。房地产开发投资比重不断上升，表明房 房地产开发企业资产总额、净资产和实现利税等指 地产开发对固定资产投资贡献不断上升，是固定资产 标，各年度(以当年价计算)均呈二位数以上的高增 投资增长的主要来源。 长，2000～2007年平均增长分别24.27％、25.32％ （3）房地产行业贷款情况 和54.23％，但城镇房屋竣工面积平均增长仅8.45％， 到2007年底，金融机构房地产贷款余额4.8万亿， 增长速度明显偏低，与城市化进程严重不相称。房地 占贷款总额的17.3%；其中房地产开发贷款占6.5%， 产行业增长率指标表现为：企业利税企业权益企 个人住房贷款占10.8%。沪深股市14家上市商业银行共 业资产城镇房屋竣工面积，我国房地产业在高速发 发放房地产贷款3.5万亿，占其贷款总额的24.28%， 展的同时，没有带来能改善民生的房屋竣工高增长， 同比提高2.58个百分点；其中，房地产开发贷款占贷 房地产业对社会经济发展直接贡献并不高，其发展成 款总额的8.55%，同比提高0.21个百分点；个人住房 果被开发企业和利益集团分享，房地产业不是推动而 贷款占贷款总额的15.73%，同比提高2.37个百分 是阻碍了城市化进程。 点。兴业银行房地产贷款占贷款总额比重最高，达到 （2）房地产开发投资情况 41.55%，其中：房地产开发贷款比重为14.02%，个 我国房地产开发投资增长较快，1988～2007年仅 人住房贷款比重为27.54%。国内金融机构房地产贷 有4个年度投资低于二位数增幅，在1990年和1997款快速增长，占贷款总额比重上升，上市商业银行房 14 中国房地产金融·理 论 探 索 地产贷款占比更高，与房地产行业风险高度相关。 分点、最高1.13个百分点，房地产行业对经济增长直 2　我国房地产行业发展潜力分析 接贡献度并不高。但房地产具有产业关联度大、资金 房地产行业具有很高的产业关联度，更是改善民 需要量大、周转期长的特点，产业链与建材、金融、 生的重要方面，房地产投资对经济增长有较高的贡 中介服务等行业高度关联，在开发建设、流通、消费 献，而且住房进入市场后对消费市场又有一个较高带 过程中需要大量资金，并且资金使用、投资回收和消 动系数，因而各级政府都把房地产业作为支柱产业来 费需要很长时间。因此许多国家和地区将房地产行业 培养。我国住房体制改革从1998年停止了企事业单 作为国民经济的支柱产业来培养，以带动国民经济和 位实物分房，住房分配货币化给房地产行业带来重大 区域经济的增长。 机会。 3　我国房地产行业存在的问题 （1）城镇住房需求潜力很大 我国房地产业发展，没有跟上城市化步伐，尤其 我国社会经济发展处于城市化进程中。进入21世 是控制土地造成商品房供应不足，而保障性住房建设 纪 （2000年）以来，我国城镇化率年均提高1.27个 又明显滞后，房地产供求失衡使房价上涨，超出了居