成都房地产半报(世联).pptVIP

* 3）近郊商业销售 同比出现好转 2012年上半年主城区商业成交共计43.3万㎡。 同11年相比，商业销售出现了好转 2012年上半年近郊商业新增供应106.8万㎡。超过主城区商业的近一倍。 近郊区的商业销售相对要好一些，近几个月成交量处于连续上升状态。 * 4）近郊区商业存量仍处高位，不容乐观 和主城区相似，近郊区新增供应量的上升使得存量面积快速上升，目前已达到292万平米，其存量面积超过了主城区的260万平米。 由于近郊区综合体等大卖场相对较少，街铺、专业市场相对较多，其销售量有所回升，其销售压力相对要小一些。 由于近郊区存量面积依然处于高位，因而商业的销售仍不容乐观。 * 5）新都商业成交居首 上半年商业成交量最大的是新都，占总量25%；其次是双流，占总量20%。 新都由于香江全球家居CBD、家和家园国际家居商城等项目热销，其商业占25%。 * 12、写字楼市场1）上半年成交量小幅下降 存量持续攀升 从近几年看，写字楼市场成交量总体上上升较快。今年上半年主城区写字楼的销量出现小幅下降。前三月成交量持续上升，在4月成交有大幅下降后成交量又呈逐渐上升的趋势。 从近几年的套均成交面积看，基本是在80至90平米/套。这说明市场上的写字楼并不完全是传统意义上的写字楼，而是有一些商业性质的小户型公寓或写字楼混淆期间。 写字楼存量持续攀升 目前存量已达到412万平米。 * 2）写字楼销售压力高于住宅，目前压力仍处于高位上 * 在目前住宅市场回暖的情况下，写字楼市场反而出现小幅下降。 主城区写字楼存量供求比一直高于住宅市场供求比，说明写字楼的市场销售压力高于住宅。 虽然写字楼销售压力比今年1、2月有所缓解，但目前仍处于高位上。 * 3）城南写字楼成交量居首 * 2012年上半年主城区成交量高新区居于首位，占总成交量39%。金牛区、武侯区成交分别占17%、15%。成华区成交量最低。 * 4）城南写字楼存量较大 后期去化压力大 写字楼存量方面，现市场存量共计412.03万㎡。其中高新区占总量的51%，武侯区占比12%。城南写字楼整体存量超过市场一半，达63%。消化存量压力较大。 * 二级市场小结 * 受10年土地成交下降、开发商延迟施工等因素影响，上半年住宅新增供应减少。 受政策微调、货币政策宽松、消费者观望情绪转变等因素的影响，住宅市场成交量明显回暖，销售压力缓解， 成交价格小幅回升。 存量仍然处于高位，各方应谨慎乐观，应根据各自项目情况采取相应的价格措施。 首置首改的刚需是成交的主力，其中70-110的产品占有近七成的市场。 别墅市场开始回暖，成交量超过存量上升速度，销售压力减小。 盲目开发商业，导致主城区商业存量猛升，销售压力猛增，开发商业需谨慎。近郊商业销售 同比出现好转近郊区商业存量仍处高位，不容乐观。 写字楼上半年成交量小幅下降，但存量持续攀升，写字楼销售压力虽有所缓解，但目前压力仍处于高位上。 * * 二手住宅成交回暖 评估税实施后将趋于下滑 * 12年1月—6月上半年主城区二手住宅成交23616套，206.09万㎡，分别上升57%和61%。 6月，成都二手住宅成交量为8614套，成交量呈冲高走势，涨幅为60.23%；成交面积为77.20万平方米，环比增长75.10%。 自3月以来，二手住宅市场至今成交快速上升。原因包括以下两点： 第一，一手住宅成交量上升，以及金融、信贷放松，这使得二手房成交量跟随回暖。 第二，随着6月接近尾声，离评估计税政策所实施的时间也越来越近。有意愿购买二手住宅的客户对于评估税实施之后所带来的影响早已有所预判，于是不再犹豫，纷纷选择下单成交，这使得成交的记录被连连刷新。但随着评估税实施，预计成交量将趋于下降。 * 七、市场展望 * 2、土地市场将更趋活跃、拍卖底价成交趋于减少 随着销售市场的回暖，价格小幅上扬，开发商资金链逐步放松，对市场的信心开始恢复，对土地的需求开始加大，使得土地市场将日趋活跃。土地市场的竞争加大，拍卖底价成交的现象将趋于减少。 1、中央调控政策仍将保持目前较高的调控压力，对于限购和限贷的底线不会放松。 中央房地产宏观调控继续从紧。在政府换届后其大方向也将是继续坚持从紧的调控，中央政府非常清楚放松限购限贷，将会带来何种严峻的市场局面。地方政府出于缓解财政压力和经济发展的需要，将继续采用隐蔽、间接的手段，化解中央的调控政策，地方政府小动作仍将不时出现。货币金融政策的宽松，主要是基于宏观经济的变化。后期房地产将继续受惠于金融政策的调整。 * 3、成交量继续回暖，但爆发式上升很难出现 据专业人士判断，下半年货币政策还将放松，加之地方政府微调，消费者观望情绪转变等多方面的作用，成交量将继续回暖。由于中央明确表态继续从紧，坚持限贷、限购的房地产政策，故房地产爆