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房 地 产 基 础 知 识 一、房地产的概念 　　 房地产是指土地与土地上的建筑及其衍生的权益。 房地产是不动产 　　 动产与不动产 不能移动或者移动后会严重减损其经济价值的称为不动产，包括土地及地上定着物，如房屋、林木等。 动产以占有为公示方法，物权经交付而变动。 不动产以登记为公示方法，物权的变动需要经过登记。 所 有 权 泛指财产（动产和不动产）的所有人在法律规定的范围内，对其财产享有占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权能。 建筑物区分所有权 指数人就该建筑物内其居室等专有部分各自享有所有权，就走廊、电梯等共有部分按其专有部分的比例享有共同的权利，并就该建筑物及其附属设施的维护等有共同管理的权利。 抵押权： 是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务担保的行为。 相邻权： 房地产所有人或占有人在行使所有权或占有权时，应对毗邻的产权人或占有人提供方便，由此产生的权利称相邻权。 优先购买权： 房地产出售时，依照法律的规定，国家、单位、个人所享有的优先购买的权利。 有承租人的优先权、共有人的优先权及国家优先权。 二、房地产及房地产市场 房地产的特征 　1、空间上的固定性 　2、生产与使用的长期性 　3、高额的投资性 　4、保值与增值的稳定性 　5、社会生活的影响性 　6、受政府宏观经济限制、导向的从属性 房地产业的概念　　 　　　房地产业是一个从事房地产开发、经营、管理服务等行业与企业的总称。 房地产业的内涵 　　　1、土地开发和再开发 　　　2、房屋开发和建设 　　　3、地产经营。 　　　4、房地产经营。 　　　5、房地产中介服务。 　　　6、房地产物业管理服务。 　　　7、房地产金融。 我国房地产业发展历程 1949-1978年中国房地产业的整顿及限制 1979-1987年中国房地产业的萌生 1987-1998年中国房地产市场的建立 1999-今 中国房地产市场高速发展 中国住房制度改革 1987年10月党的第十三次代表大会《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告提出：“社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、信息和房地产等生产要素市场。” 　　　　　 1988年4月12日全国第七届人大第一次会议删去了宪法第十条第四款中不得出租土地的规定，修改为“土地使用权可以依照法律的规定转让”。 1990年5月19日，国务院颁布了《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用从无偿无限期变为有偿有限期。 92年邓小平南巡讲话后，国民经济快速发展，房地产业得到迅速发展，出现了全国性的房地产热。 国务院印发《关于全国推进城镇住房制度改革的意见》。 92年以海南为代表的地区出现房地产泡沫 93年6月24日，中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》。 94年7月，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。其主要内容有： 　　1、改革住房的建设、供给、分配和管理体制。 　　2、建立住房公积金制度。 　　3、发展住房金融与住房保险。 　　4、建立规范化的房地产交易市场。　　　 98年7月3日，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度加快住房建设的通知》。 我国房地产业发展概况 经济适用房制度逐步落实 存量市场发展迅速。 住房金融发展活跃。 房地产服务业初具规模。 二、房地产市场 房地产市场的概念 　　　所谓房地产市场，是指房地产企业开发经营的，带有房地产特征的产品或服务的市场，是房地产商品交换关系的总和。 　　 房地产市场的分类 从层次上分 一级市场：国家垄断市场 二级市场：经营者与消费者间进行交易的市场 三级市场：消费者之间进行房地产交易的市场 房地产市场层次结构模式 从标的物上分 　　地产市场 　　房屋商品市场 　　房地产资金市场 　　房地产劳务市场 　　房地产技术信息市场 房地产市场的特殊性 房地产产品的位置固定性 房地产市场价格的特殊性 房地产市场供求的反经济循环性 三、房地产市场的需求 房地产需求的概念 　　　某种房地产的需求，是指消费者在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。 　　　 决定需求的因素 　　 该种房地产的价格水平 　　消费者的收入水平 　　相关房地产的价格水平 　　消费者的偏好 　　消费者对未来的预期 需求的类型 　　消费性需求 　　投资性需求 　　投机性需求 　　盲目性需求 房地产的需求曲线 房地产的供求平衡 第 二 部 分　房 地 产 相 关 基 础 知 识 建筑相关知识 建筑分类 按性质分： 　　　居