房地产行业形势跟前瞻-谭华杰.pdfVIP

房地产行业形势与前瞻 万科集团首席研究员 谭华杰 2010年11月 目录 目录 长期发展前景 长期发展前景 短期波动可能 短期波动可能 新视角：货币 新视角：货币 模式选择：快还是慢 模式选择：快还是慢 如何看待房地产行业的快速发展 如何看待房地产行业的快速发展 中国处于一个非常特殊的历史阶段，处于这个阶段的绝大部分国家，房地产行 中国处于一个非常特殊的历史阶段，处于这个阶段的绝大部分国家，房地产行 业都出现了快速发展。 业都出现了快速发展。 特殊历史阶段：高速现代化、城市化、都市化。 特殊历史阶段：高速现代化、城市化、都市化。 世界各国城市化从20％到40％经历年数 150 120 100 80 40 50 30 22 0 英国1720-1840 美国1860-1920 德国1785-1865 日本1925-1955 中国1981-2003 日本是一个很好的参照案例 日本是一个很好的参照案例 大型发达国家中，日本城市化起步最晚、速度最快，与中国最接近。 大型发达国家中，日本城市化起步最晚、速度最快，与中国最接近。 日本现代化、城市化、都市化同步进行，与中国相同。 日本现代化、城市化、都市化同步进行，与中国相同。 日本都市圈人口密度高，在大型发达国家中与中国最相似。 日本都市圈人口密度高，在大型发达国家中与中国最相似。 日本靠 “世界工厂”起步，长期存在巨额贸易顺差和外汇储备，经历过长期、大 日本靠 “世界工厂”起步，长期存在巨额贸易顺差和外汇储备，经历过长期、大 幅度本币升值，对中国极富参考价值。 幅度本币升值，对中国极富参考价值。 日本曾经发生过极其严重的房地产及金融危机，其教训为全世界所关注。 日本曾经发生过极其严重的房地产及金融危机，其教训为全世界所关注。 中国相当于日本的哪个年代（1）：城市化与家庭增长 中国相当于日本的哪个年代（1）：城市化与家庭增长 我国目前城市化率约为47%，2000-2005年城市家庭数量增长23%，相当于 我国目前城市化率约为47%，2000-2005年城市家庭数量增长23%，相当于 日本的1960年代水平。 日本的1960年代水平。 即使总人口拐点到来，中国城市仍将处于人口红利状态。 即使总人口拐点到来，中国城市仍将处于人口红利状态。 32% 25% 22% 17% 16% 57 60 61 10% 43 47 53 16% 19% 9% 8% 7% 8% 1960 1965 1970 1975 1980 1985 全国家庭数量增长率 三大都市圈家庭数量增长率 日本城市化率 中国相当于日本的哪个年代（2）：经济增长 中国相当于日本的哪个年代（2）：经济增长 我国目前经济增长速度维持在10％左右，相当于日本的1960－1970年代。 我国目前经济增长速度维持在10％左右，相当于日本的1960－1970年代。 日本国民经济增长速度 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 1945 1948