2011年房地产市场宏观调控政策解读及长沙市场走向预判（可编辑）.doc

2011年房地产市场宏观调控政策解读及长沙市场走向预判 2011年房地产市场宏观调控 政策解读与市场展望 2011年2月目 录 一、新政的颁布背景分析 二、“新国八条”主要内容解读 三、“房产税新政”主要内容解读 四、“加息”内容解读 五、新政背景下的市场形势展望与对策思考 六、对长沙房地产市场的影响分析 七、长沙山语城项目应对策略 中 中铁 铁房 房地 地产 产集 集团 团( (长 长沙 沙) )有 有限 限公 公司 司 1一、新政颁布背景 内容 1、国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地 产市场调控工作。会议指出,自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上 涨的通知》印发后,房地产市场出现积极变化,房价过快上涨势头得到初步遏制;为 巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房, 促进房地产市场平稳健康发展,必须进一步做好房地产市场调控工作,会后颁布了新 的措施简称“新国八条”。 2、作为新一轮房地产调控的组合拳之一,已经酝酿多时的房产税试点工作于2011年1月27 日启动。上海和重庆作为首批试点城市,正式宣布对住宅开征房产税。 中铁房地产集团(长沙)有限公司 2一、新政颁布背景 分析: 1、2010年中国经济已经走出低谷,迈入新的增长周期,全年GDP增速达到10.3%。同时,全年CPI同比上涨3.3%, 特别是四季度物价上涨压力陡增,12月份CPI同比上涨4.6%,PPI同比上涨5.9%。展望2011年,GDP仍将保持 较高增速,控制通涨和资产泡沫已经成为2011年经济政策优先关注的两大课题。 2)、在经济快速增长、流动性持续宽松、利率水平较低等诸多因素的共同驱动下,尽管房地产市场遭遇持续一 年的史上最严厉的调控打压,2010年全年房地市场成交依然火暴,商品房销售量价齐升。尤其是2010年12 月全国房地产市场成交超乎常态,商品房成交量再创新高,表现出继续上冲的强烈欲望,房市全面泡沫化 的风险进一步显现。 3)、主要城市可供土地资源日益稀缺,可直接上市的国有土地甚至面临枯竭。同时集体所有土地征用日益困难, 集体所有土地直接上市受制于宪法,短期无法突破。未来几年土地供应严重受限,冀望大规模增加土地供 应以平衡供求进而依靠市场自身调节改变市场趋势几无可能; 4)、2010年房地产市场表现表明,房地产相关制度存在显著缺陷,仅依靠以市场化手段为主的调控措施并不能 根本解决问题,制度变革已经迫在眉睫; 5)、2011年是“十二五”开局年,房地产行业在整体经济结构比重的合理性,将直接影响中国经济能否完成经济发 展方式的转变,能否完成扩大内需,保证经济平稳发展的目标。因此只有把房地产行业的问题解决好,才 能更好地推动经济结构的调整。房地产本身的结构转型也是整体经济结构调整的一个重要内涵; 中铁房地产集团(长沙)有限公司 3 6)、住房问题是最重要的民生问题,能否解决好直接影响到政府的信誉,直接影响到社会的稳定。一、新政颁布背景 总结: 一、“新国八条”和“房产税新政”的出台有着超越房地产市场本身以外 更为深远的背景。因此,本轮房地产市场调控不仅将持续2011年全年, 未来几年房地产行业都将面临持续深入的模式调整和制度变革,房地 产业将进入一个战略转型期。 中铁房地产集团(长沙)有限公司 4二、“新国八条”主要内容解读 第一条:进一步落实地方政府责任。 内容:地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府 要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区 年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。分析: 1)、首次要求地方政府制定房价调控目标,并要求第一季度发布,力度之严,史无前例。 2)、规定中所提的“住房价格控制目标” 应该指的是一个具体的价格数量,各地方政府应 该制定并公布一个2011年底本区域内的预期房价。 3)、此条的目的是可以打消投资、投机者对预期的追逐,同时,让有合理购买需求的购房人 不再恐慌性购房。让房地产市场逐渐平稳,特别是价格能保持在合理的区间。 4)、此外,这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标,估计部分高房价城市可能会制定 出房价涨幅控制线,如北京、上海、广州等城市极有可能制定出价格涨幅线。 中铁房地产集团(长沙)有限公司 5二、“新国八条”主要内容解读 第二条:加大保障性安居工程建设力度。内容:各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步 扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、 公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工