商业地产业态的定义.doc

业态 业态一词来源于日本，是典型的日语汉字词汇，大约出现在20世纪60年代。萧桂森在他给清华大学职业经理人培训中心编写的教科书《连锁经营理论与实践》中，给业态下的定义是：针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。 业态定义 日本安士敏先生认为：“业态是定义为营业的形态”它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。 　　业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。 零售业态 　零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。 　　 商务部根据近年来我国零售业发展趋势，并借鉴发达国家对零售业态划分方式，组织有关单位对国家标准《零售业态分类》(GB/T18106-2000)进行了修订。国家质检总局、国家标准委已联合发布新国家标准《零售业态分类》（GB/T18106-2004），该标准为推荐标准。 　　新标准按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能、以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定经营场所等因素，将零售业分为17种业态。 　　从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。 　　 一、有店铺零售业态共有12种 1、食杂店 选址：一般位于居民区内或传统商业区内。 　　 商圈与目标顾客：辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主。 　　 营业面积：一般在100平方米以内。 　　 商品（经营）结构：以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。 　　 商品售卖方式：柜台式和自选式相结合。 　　 服务功能：营业时间12小时以上。 　　 管理信息系统：初级或不设立。 ２、便利店 选址：商业中心区、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等 　　 公共活动区。 　　 商圈与目标顾客：商圈范围小，顾客步行5分钟到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。顾客多为有目的的购买。 　　 营业面积：100平方米左右，使用率高。 　　 商品（经营）结构：即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平。 　　 商品售卖方式：以开架自选为主，结算在收银处统一进行。 服务功能：营业时间16小时以上， 　　 提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目。 　　 管理信息系统：程度较高。 3．折扣店 选址：居民区、交通要道等租金相对便宜的地区。 　　 商圈与目标顾客：辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民。 　　 营业面积：300-500平方米。 　　 商品（经营）结构：商品价格一般低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例。 　　 商品售卖方式：开架自选，统一结算。 　　 服务功能：用工精简，为顾客提供有限的服务。 　　 管理信息系统：一般。 4、超市 选址：市、区商业中心、居住区。 　　 商圈与目标顾客：辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主 　　 营业面积：营业面积6000平方米以下。 　　 商品（经营）结构：经营包装食品和日用品。食品超市与综合超市商品结构不同。 　　 商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。 　　 服务功能：营业时间12小时以上。 　　 管理信息系统：程度较高。 5、大型超市 选址：市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区附近。 　　 商圈与目标顾客：辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主。 　　 营业面积：营业面积6000平方米以上。 　　 商品（经营）结构：大众化衣、食、用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发。 　　 商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。 服务功能：设不低于营业面积40%的停车场。 　　 管理信息系统：程度较高。 6、仓储式会员店 选址：城乡结合部的交通要道。 　　 商圈与目标顾客：辐射半径5公理以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主。 　　 营业面积：营业面积6000平方米以上。 　　 商品（经营）结构：以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品品种在4000种左右，实行低价、批量销售。 　　 商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。 　　 服务功能：设相当于营业面积的停车场。 　　 管理信息系统：程度较高并对顾客实行会员制管理。 7、百货店 选址：市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地。 　　 商圈与目标顾客：目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主。 　　 营业面积：营业面积在6000-20000平方米。 　　 商品（经营）结构：综合性，门