房地产发展趋势-讲义0529.pptVIP

住房保障体系不健全，政府承担为低收入人群解决居住问题责任不明确，缺乏法律与制度保障。 廉租房、经济适用房制度尚需进一步改进，住房保障体系的覆盖面太小。 住房保障制度不落实，大多数城市没有明确的管理机构，资金来源缺乏制度化，没有建立最低收入居民家庭档案和申请、审批制度。 健全保障体系，明确政府责任 ，建立资金来源制度化，扩大保障制度覆盖面，建立居民家庭档案 2 深圳地产发展如何 3 房价为何一直上涨 4 政府何由调控房市 5 房价如何才能受控 房地产相关释义 1 1、控制货币供应，降低CPI 2、保障性住房真正落实 3、扶持实体经济，保护中小微经济 4、持有环节税收全面到位 金融改革支持 实体经济发展 控制货币供应CPI得到控制 持有环节税收 房产税、物业税全面开征 加快保障房建设 完善准入体制 长效机制建立 货币扩张几乎必然带来通货膨胀，通货膨胀的水平和持续时间与货币扩张的幅度和持续时间高度相关 各阶段经济特征概述： 1、1998年1月至2002年8月，货币供应增速稳定，通货膨胀水平一直处于较低的水平；此时中国正式结束了短缺经济时代，社会消费和投资乏力，东南亚金融危机爆发，积极的财政政策成为支撑经济增长的主力。 2、从2002年下半年开始，宽松的货币政策开始启动，M2同比以超15%的速度连续增长，2003年8月M2同比增长21.6%，CPI也在2003年11月份突破3%的警戒线，并在2004年7月达到5.3%的最高点。此后M2增速迅速下降，CPI也随之迅速下降。 02.8 03.11 05.3 15个月 44个月 05.5 07.3 08.10 08.11 10.5 22个月 15个月 2009年年初开始的新一轮房价上涨，与货币的扩张存在高度相关性；过量的流动性和过高的金融杠杆成为助推房价的两大因素 M2同比增速与商品房成交量价存在较高的相关度，M2增速急升急降时期对成交量价的影响更为明显 房地产调控由之前的单纯控制价格转变为调整整个房地产市场结构，保障房的作用逐步提高，房地产逐步去投资化 2005.4.30 《关于做好稳定住房价格工作意见通知》 2006.5.24 《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》 《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 2007.8.7 2007.9 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 2010.1.10 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 2010.4.17 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》 2010.9.29 新国八条 3600万套保障房建设规划 2011.1.26 2011.3.7 具体调控政策： 限贷：货币政策逐步放松并转向稳健，但针对房地 产的差别化信贷政策仍将持续 限购：近期没有放松的可能，但只要房价基本稳定，其执行范围和力度基本维持现有规模 保障房：大规模的建设仍将持续，但大规模形成供应需等到2013年 后续政策： 房产税：全国个人住房信息系统正在建设中，政府已提出未来将开征房产税，之后限购将逐步退出 保障房配套制度：保障房的进入和退出机制将逐步完善，保障房的建设模式将有新的突破，保障方式将由实物保障向货币保障转变 房地产调控的整体方向和思路 房地产逐步回归住宅本质，逐步形成保障房和商品房两个层次的住房市场 调控的力度放松可能性较小，限购限贷政策即使退出，也会有其他替代政策出台，房价快速上涨的可能基本被消除 只有加大金融对实体经济特别是中小微型企业的支持力度，促进实体经济的健康良性发展，热钱退出房地产市场，从而降低房价 物业税：在法律的角度上看，我国征收物业税具有争议性，所以征收问题悬而未决； 物业空置税：已经成为各国政府调节市场的重要手段，具备值得肯定的诸多优势，其中一个主要原因就是政府希望通过强制性措施推动大量闲置房进入市场交易环节，两会上有代表提议在海南试点征收； 房产税：上海和重庆已成为全国的试点城市有一段时间，政府于今年增加其他城市的意愿强烈，深圳极有可能会在今年开征。 持有环节税收可能将为未来调节市场手段 持有环节有三种税费：物业税、物业空置税、房产税 2 深圳地产发展如何 3 房价为何一直上涨 4 政府何由调控房市 5 房价如何才能受控 房地产相关释义 1 1、深圳城市属性 2、深圳房地产基本情况及特征 3、深圳地产发展趋势 4、结论 深圳城市属性——毗邻香港、年轻化、区域型中心城市 基本特征：毗邻香港，区域型中心城市，珠三角经济核心 产业特征：金融、高科技及物流为主 人口特征：年轻人口结构为主 未来发展路径：深圳与香港建立战略伙伴关系，共建国际都会 深港两地政府间正式合作机制的建立，促进深港双方在城市战略层次合作，伙伴关系将日趋紧密，并催生了前海中心合作区，并在今年开始进入实质性阶段，可视为深