房地产法(第5节).pdfVIP

第五章 物业管理制度 第一节物业管理概述 一、物业与物业管理概念 物业，是指已建成并竣工验收投入使用的各类房屋、建 筑及其配套设施和场地。 物业管理，是指专业机构受物业产权人的委托，依照物 业管理委托合同对物业以经营的方式进行管理，并向业 主和住户提供多方面综合服务的行为。 二、物业管理沿革 物业管理起源于19世纪60年代的英国。一位叫奥克维 娅 ·希尔（Octavia Hill）的女士首先修建、完善了其自 有房屋的配套设备设施，改善了居住环境，然后制定了 一套行之有效的管理办法，要求用户严格遵守， 出人意 料地取得了成功，不仅有效地改善了居住环境，而且还 使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首 开物业管理之先河。 19世纪中叶以后，随着美国城市人口迅速增长，高 层楼宇大厦如雨后春笋拔地而起，需要建筑维护、设备 保养、业主服务等专业技术性很强的服务和管理。1867 年，美国的纽约市通过了第一部房屋法律，对出租的公 寓设定了最低的通风、卫生和安全的要求。 1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔 治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO ） 召开了第一次全国性会议宣告了全世界第一个专门的物 业管理行业组织成立。此后陆续出现了专业物业管理机 构，现代意义上的物业管理从此诞生。 据有关资料统计，目前我国物业管理企业已达两万多家， 从业人员超过200万人；全国实行物业管理的覆盖面已占物业 总量的30%，经济发达的城市已达60%，深圳等城市已超过 93%。 1993年，深圳市人大颁布了我国第一部物业管理地方性法 规《深圳经济特区住宅物业管理管理》以地方立法的方式对物 业管理进行制度规范。 1996年国家计委、建设部《城市新建住宅小区管理办法》、 《城市住宅小区的物业管理服务收费暂行办法》。 2003年国务院颁布《物业管理条例》 2007年《国务院关于修改物业管理条例 的决定》 新的《物业管理条例》与原先相比主要有如下修改： （1）物业由“管理”到“服务”；(2) 业委会成立的 指导部门增加；(3)通过起诉可撤销业委会决定；(4)严 格专项维修资金使用条件。 房屋维修基金被称为住宅专项维修基金，是一项专门用于住 宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造 的资金，也有人将其形象地称为住宅的“养老金”，专款 专用。 三、物业管理的特征 （一）社会化 （二）专业化 （三）市场化 四、物业服务业务范围 （一）基本业务 物业的日常维修、维护、保养 （二）专项任务 治安保卫、消防安全、环境卫生、园林绿化、车辆交通 （三）特色服务 特约服务 便民服务 商业网点、文体娱乐、教育卫生 五、物业服务委托 （一）委托主体 根据物业产权归属和物业管理委托的时间不同，物 业管理的委托方分为两种： 房地产企业 业主委员会 （二）物业服务委托方式 1、招标方式 建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 2003年 ２、协议方式 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招 投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少 于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政 府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有 相应资质的物业管理企业。 （三）物业管理委托内容 因物业的类型和业主委托管理的目的： 1．以管理服务为主的物业管理（自用） 住宅小区、自用办公用房 2．出租经营与管理服务并重的物业管理（经营） 商厦、写字楼 （四）前期物业管理 立项 房屋 签订物