资本杠杆开启物管公司几何级发展模式――由长城物业横向整合资源并购福州名城物业事 件引发的思考.doc

PAGE 运用资本杠杆　开启物管公司几何级发展模式 ――由长城物业横向整合资源并购福州名城物业事件引发的思考 编者按：深圳作为我国内地物业管理的发祥地和领头羊，凭借毗邻香港的地域优势，通过借鉴香港的物业管理模式和经验，加上自身的持续创新，谱写了我国物业管理发展史上最为绚丽的篇章，涌现出了一大批名动全国的一流物业管理企业。近年来，占领管理制高点的深圳品牌物业管理企业一路北伐、西进，在全国不断扩张管理版图。 在今年国庆前后业界有消息传出，福建的房地产开发巨头――名城地产（福建）有限公司将对旗下的福州名城物业进行资产重组，一时间福州本土知名物管企业及深圳数家老牌物管企业闻风而动，竞相参与并购。据来自被并购方的传闻，深圳某知名品牌物管企业凭借自身的雄厚实力与专业并购经验，已抢得先机，将与名城地产（福建）有限公司达成战略合作，入主福州名城物业。而一旦此次并购活动成功，在福州物管市场无疑将引发一场地震，市场格局将被彻底颠覆，新入主的物管企业将执福州物管市场之牛耳。 在此次物管企业并购事件之前，深圳已有过花样年物业管理公司操盘的并购案例，但那仅仅是针对单个项目，市场影响力有限。而此次由深圳知名老牌物管企业对福州名城物业实施并购后将接管原物业公司的所有项目，并与原控股的开发商――名称地产达成战略合作伙伴关系。 并购是合并（兼并）和收购的简称，是企业在提高效益、谋求发展的需求下，实现增强竞争力、提高市场占有率或进入新领域的一个有效途径。并购不是一个新鲜的概念，联想集团收购IBM全球PC业务、上汽集团收购韩国双龙汽车、TCL联姻法国汤姆逊等，都是大家耳熟能详的企业并购经典案例，但是，并购对物业管理行业来讲仍然是个全新的课题。物管企业因其自身业务特质及行业相关背景因素，在并购活动中难以模仿其它行业的并购经验，并存在大量的难点与新课题。本文将全面披露长城物业对福州名城物业的并购过程，籍此引发业内人士对这一课题更多的关注与探讨，在行业发展思考中多一种思路。 第一部分：并购事件回放 一、深圳品牌物管企业再掀内地“圈地运动” 11月10日下午，福州名城物业并购事件的谜底终于揭晓。名城地产（福建）有限公司与深圳市长城物业管理股份有限公司（以下简称长城物业）联合举行新闻发布会，并在会上签署了战略合作协议，对福州名城物业管理有限公司进行资产重组。重组后，名城物业将由原来的三方控股变成两方控股，长城物业取得对名城物业的控股权，并将在未来几个月内全面接管名城物业及其所管项目。 双方签署战略合作协议标志着长城物业正式取得了对名城物业的控股权，成功入主名城物业。长城物业此举无疑又在福州掀起了“圈地运动”，并有望通过此次并购成为福建的龙头物管企业。 笔者了解到，名城物业依托实力雄厚的品牌地产企业——名城地产，拥有“大名城”、“时代名城”、“江南名城”、 “利伟商厦”、“名城港湾”等多个项目的物业管理权，管理面积超过100万平方米。长城物业公司在名城物业进行资产重组之际，顺势并购该公司，成为名城地产的战略合作方，开深圳物管企业与内地品牌地产商“捆绑式”战略合作之先河。客观地看，长城物业并购名城物业这步棋不但巩固了其在福州物管市场的地位，而且有可能全面领跑整个福建省的物业管理市场。 二、并购方与被并购方的背景介绍 （一）点击并购方――长城物业 长城物业创立于1987年，为国家首批一级资质物业管理企业，深圳首批甲级资质物业管理企业，现任中国物业管理协会常务理事单位、深圳市物业管理协会副会长单位。其全委托管理及咨询管理面积已达到1400万平方米，管理类型包括多/高层商住楼、别墅、服务式公寓、写字楼、商场、市政公建、高等院校、大型社区等，形成了产品结构多元化的、庞大的专业服务体系，业务遍及全国20余个省、直辖市。长城物业已发展成为拥有深圳、北京、天津、福州、成都、合肥、南昌、大连、上海等9家区域分公司和电梯工程、环境工程、智能化系统、楼宇科技、停车场建设管理等5个成员企业的全国性物业管理服务 机构。 2003年，长城物业在福州世茂外滩花园物业管理公开招标中一举夺标，并以此为契机打开了福州物管市场。通过精心管理及酒店式服务模式的推行，长城物业将福州世茂外滩花园（超高层）打造成了福州高端物业管理的精品典范，树立了良好的社会声誉。 （二）点击被并购方――名城物业 名城地产（福建）有限公司是由香港、印尼、新加坡等财团共同出资经福建省外经贸委批准于2001年成立并拥有房地产二级开发资质的外商独资企业，主要从事全国范围内的综合房地产开发，同时涉足化工、酒店等行业。现已成立了“福州东福实业发展有限公司”、“福州东星房地产开发有限公司”、“名城地产（福州）有限公司”、“名城地产（合肥）有限公司”、和“名城化工（福州）有限公司”、“福州名城物业管理有限公司”、“福州名城酒店管理有限公司