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反向按揭贷款美国经验及对我国启示 　　摘要：反向按揭贷款是当前社会热点，而美国的反向抵押贷款无疑是当前世界范围内发展最为成熟的。主要介绍了反向抵押贷款在美国兴起的原因并归纳了美国反向抵押贷款发展历程的四个阶段，即民间实验阶段、政府推动下的探索实验阶段、大爆炸发展阶段和停滞低迷阶段。最后，从法律、经济和市场的角度分析了美国抵押贷款市场发展的原因，并在借鉴美国反向抵押贷款发展经验的基础上，对如何在我国开展本土化的反向抵押贷款产品提出了建议。 　　关键词：反向抵押贷款，国际经验，以房养老，金融创新 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2015）01-0063-69 收稿日期：2014-12-20 　　1 引言 　　2013年9月13日国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号文），提出要鼓励“以房养老”，特别指出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，反向抵押贷款由此成为社会各界关注焦点。保监会2014年6月23日发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，基于住房反向抵押贷款（简称反向按揭）的“以房养老”试点政策正式在我国北上广和武汉四个城市落地。 　　反向按揭在中国的推行，尚存在不少制度性障碍，对该项产品的需求与供给都还不足，要顺利起飞，起点模式选择的科学性十分关键。 　　举目世界，英国、加拿大、美国、澳大利亚、韩国、新加坡等国，都已开办了反向按揭（Ma Deng，2006；Reed Gibler，2003；Yang，2011），但是相比而言，美国的反向按揭无疑是当前世界范围内规模最大和发展最为成熟的。同时，作为该项制度的初创地，美国反向按揭贷款发展历程最长，经验最为丰富，也经历很多曲折。充分吸收美国发展反向按揭的经验与教训，明确发展目标与方向，找准模式要害，避免走弯路，是实现我国反向按揭顺利发展的必要条件。 　　2 美国反向按揭的概况 　　在美国，反向按揭是专为年龄在62岁及以上的老年屋主而设定的。美国3/4左右的老年人拥有自己的房屋，而美国又从20世纪40年代就开始进入了老龄化社会，所以对反向按揭有着很强的潜在需求，美国联邦政府也从1970年就一直大力推进反向按揭。目前，在美国最受欢迎的反向按揭就是由美国政府发起的”住宅净值转换按揭”（HECM），长期占据美国反向按揭市场的绝大部分份额（Bell，2012）。然而，美国反向按揭虽然发展了50年左右，但美国符合标准的老人只有大约2%参加了反向按揭（NakajimaTelyukova，2013），这一方面说明其发展潜力仍有待开发，另一方面也充分说明，即使在美国这样市场经济高度发达、金融高度创新的国家，发展反向按揭也十分不易。 　　美国的反向按揭是典型的金融市场创新产品，其雏形来自市场自发力量，但走向全美国则离不开联邦政府的大力扶持，也离不开学术界对其的肯定与支持。 　　美国反向按揭于1960年产生后，吸引了一大批学者关注，加州大学洛杉矶分校华人教授Yung-Ping Chen就是反向按揭最早的研究者之一。他认为反向按揭有两个正面作用：其一，使老年屋主能够十分灵活地使用以房屋资产物化形式储蓄来的一生财富，用来提高晚年生活质量，将“死钱”变成“活钱”，摆脱对子女养老的过度依赖，弥补政府养老金的不足（Chen，1973）；其二，更为关键的是，反向按揭不需要老年人变卖住房搬迁就可以“套现”房屋资产，使出于生活便利或者情感依赖等原因而希望居住在自己住宅中的老年屋主，可以按他们的方式继续生活。同时代学者还曾提出，反向按揭最多可以帮助1/4的贫困老年屋主脱贫（Jacobs，1980）。这些理论研究，既指导了产业发展，也构成美国联邦政府介入和扶持反向按揭的基石。 　　3 美国反向按揭的发展历程 　　纵观美国反向按揭发展历史，可以归为四个阶段：民间自发阶段、探索实验阶段、大发展阶段及低迷复苏阶段。 　　3.1 民间自发实验阶段（1961-1979） 　　1961年，美国第一个反向按揭是由一家私人公司发行，该贷款的对象仅为一名足球教练的遗孀，未向公众广泛发行（Guerin，2012）。但这一新生事物一出现，立刻引发了美国各界包括学术界的高度关注，各种民间和半官方的改进尝试层出不穷。 　　1977年7月，俄亥俄州一家储蓄借款公司发行了第一款面向公众的反向按揭项目，屋主可获得的借款额度最高可达房产估计价值的八成。1978年，威斯康辛州本地事务与发展部研发了一款全州性的延期付款贷款计划，该贷款允许借款屋主直到死亡或者永久性搬离居所才偿还所欠本金和利息，消除了借款屋主在签订贷款时的后顾之忧，保证了借款人的终身居住权。1979年，旧金山发展基金研发了有支付限定期的年金式反向按揭产品