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PAGE PAGE 1 居民小区车库权属探讨 　　随着我国经济的高速发展，小汽车逐渐进入了寻常百姓家。开发商在开发住宅小区的时候，大都建造了车库。在一些经济发达的城市，车库成了香馍馍。有的开发商为了获利就将居民小区的车库进行销售或出租，而业主们却认为，车库是配套设施应属全体小区业主共有，矛盾由此产生。 　　要弄清车库的权属，应从产生权利的源头去探究。依据物权原理，物权包括自物权和他物权。自物权即为所有权，是产生他物权的基础。谁拥有所有权，谁就对物享有占有、使用、收益、处分的权能。所以，有必要从车库的所有权归属上来分析谁是车库的真正所有人。现实中，存在多种对车库享有所有权的形态。车库一般有两种形式：一种是专门性的社会停车库，专门建造一栋建筑物，并将整个建筑物全部用作停车库;另一种是与住房合为一体的车库。专门性的车库以单个停车泊位为单位，出售或出租，其法律关系与普通的房地产有关的法律关系基本相同。而与住房合为一体的车库其性质却完全不同，此种车库的大量出现产生了一系列新的问题。该种车库多出现在居民住宅小区，且多以地下车库的形态出现。本文仅限于讨论此种居民小区的车库权属问题。 　　笔者先来根据开发商对车库是否享有所有权或者说是否享有处分权分别来对车库的权属进行分析。 　　开发商有权处分车库的条件分析。进行房屋建设要获得规划部门的批准，获得建设工程规划许可证。规划部门的审查内容有一项是对建筑物的容积率进行审查。容积率是建筑面积与土地使用面积的比值。计算每户业主的房屋土地使用权面积时是将房屋建筑面积除以容积率得出。若车库建筑面积计入规划的总建筑面积之中，在车库建成之后，车库就占有相对应的土地使用权，此时的车库就能计算建筑面积并可作为一般意义上的房屋建筑出售。否则，车库因没有规划部门的许可，也就是说在规划容积率时没有把车库当成可以计算建筑面积的建筑看待，所以车库不能占有法律意义上的土地使用权面积，车库就只能作为整个建筑的附属物对待，属于不能独立存在的物，此时的车库就不能单独转让了，其所有权应属于全体小区业主共有。概言之，车库能被开发商单独出售的情形应限于车库占有法律意义上的土地使用权的情形。 　　现实中的车库权属纠纷多为因开发商对车库二次处分或者没有处分权而产生，现分析如下： 　　二次处分型：虽然车库属于占有法律意义上的土地使用权的情形，但是，开发商在出售房屋时，却将车库面积计入了公摊面积，也就是说，车库已被开发商出售给全体业主了。若此时开发商又将车库(位)拿出来单独出卖给业主，则业主为得到车库(位)将需支付双倍的对价。有的开发商似乎意识到，车库已出售给全体业主了，再以出售车库为名有所不妥，他们变个名称叫做“车库使用费”。孰不知，既然车库属于全体业主所有，车库的使用权当然归全体业主，开发商绝没有拿着别人的东西收取使用费之理。 　　无处分权型：在规划部门审查容积率时，并没有将车库面积计入建筑面积。也就是说，车库不占有法律意义上的土地使用权。此时应把车库看作是建筑物的一个附属物，甚至可以将其形象的理解为整幢房屋的一根柱子。此时，由于车库不占有法律意义上的土地使用面积，车库就应该属于对小区土地享有使用权的全体业主。若开发商此时出售或者出租车库，则应看作是无处分权人处分他人财产。有的开发商对此很有苦衷：车库是我们投资建造的，而且还没有记入商品房的造价，我们凭什么不能对车库享有权益。此种车库的建造费用若没有计入房屋造价只能说是开发商的经营失误，是没有理解主物和从物的关系，损失只能由开发商自己承担。有的开发商将车库的建造费用已经计入房屋造价，却还想出售或出租，明显会侵犯业主的权利。 　　由于我国缺乏具体的法律规定，我国现阶段关于车库的权益纠纷很多。车库权属纠纷的解决关键是要平衡开发商和业主的利益，理顺各方的权利义务关系。就全国范围来看，北京市的做法比较好。北京市国土资源和房屋管理局出台的《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》解决了多年以来车位无产权的问题。通知明确了销售室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可与购买的商品房合并核发房屋所有权证。通知规定，室内机动车车位销售以个为计价单位，面积可按停车位的实际占有面积计算，也可按实际占有面积加分摊的公用建筑面积计算。销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可与购买的商品房合并核发房屋所有权证。笔者认为，北京的做法给了车库一个明确的权利客体身份，突出了车库的独立存在价值，大大减少了关于车库权益的纠纷。但北京市这种作法也存在一些问题，开发商能够对车库享有自由的处分权，当开发商将车库出售给业主范围外的人时，有的业主可能就会有意见了——虽然我现在买不起车，但不表明我永远都买不起车，开发商将车库卖给了别人，将来我买了车怎么办。但开发商却认为：车库不及时出售，收益就没法保障，自