2012年02月长沙轻盐集团时代阳光大道项目前期策划提案课件.ppt

项目营销——整体广告过于强调项目“调性”，诉求“岛居”生活概念，没有突出项目核心卖点，且推广的层次性不强 项目前期推广可以强调项目“调性”，没有过渡到项目核心卖点的宣传上； 项目主推的“岛居”概念，无论在项目本身的规划还是营销展示上都是缺乏足够支撑力的。 项目营销渠道——虽采用“撒网式”铺排，用尽各种推广渠道，广告投入较大，却收效甚微 项目在推广上基本涵盖了各种渠道，包括户外、路牌、外展、DM、报纸广告、短信等，广告投入较大，却收效甚微。 现场展示——展示面较为粗糙，缺乏品质感，和项目本身的气质不符，不利于项目整体形象的提升和销售 杂乱的工地 品质感不强的沙盘 单调的销售道具 项目沙盘及区域沙盘制作粗糙，不能很好的展示项目价值和品质； 项目二期工地较为杂乱，对项目整体形象起到负面作用； 项目现场的销售道具较为单调，不能对客户产生有效逼定。 项目内部规划有高低之差，整体构建顺势而为，规划了圣路易岛、康帕岛、玛格丽特岛、格莱特岛、莎美岛、悠莱岛、西堤岛七个城中岛，构筑长沙精英阶层的从容优雅生活； 项目还规划有配套的岛居生活馆及风情商业街； 项目还规划了枫丹白露广场、塞纳河谷、香榭丽大道、卢浮广场、凯旋道、荟澜湾、缇香道等六大纯正法国风情的园林景点，演绎从容岛居的美。 莎美岛 悠莱岛 格莱特岛 西堤岛 康帕岛 玛格丽岛 圣路易岛 风情商业街 岛居生活馆 风情商业街 岛居生活馆 枫丹白露广场 塞纳河谷 配套价值——高端会所、独立式风情商业街、名校一站式教育解决方案，合力打造舒适便捷生活 导居生活馆 明德中学分校 小区内双语幼儿园 风情商业街 产品价值——户型面积区间紧扣市场需求，设计考究，户型周正、赠送率高，兼顾性价比与舒适度 洋房产品 在户型配比方面，无论别墅、洋房或高层，均以紧凑户型为主，面积小、总价低，充分考虑主流市场需求； 高层产品户型设计考究，N+1户型设计，实用性强，多个露台、花园阳台、入户花园的规划，半面积或全面积的赠送； 洋房产品特色鲜明，为市场稀缺产品，一楼赠送地下室、下沉式庭院、地上庭院；二楼赠送地下室；三楼赠送露台与阳台；四楼赠送大露台；五楼赠送楼顶露台 ； 户型设计上追求舒适性与实用性，让业主同时享受舒适生活与超高性价比。 127平米三房两厅两卫 139平米四房二厅二卫 高层产品 83平米二房二厅一卫 91平米三房二厅二卫 康斯丹郡位于长株潭三市连体的长沙黄金点：长沙市雨花区洞井村范围内，时代阳光大道和万芙路交界处，紧临长沙市汽车南站。该土地的用地性质为住宅，使用年限70年（2007年12月22日—2077年12月21日），用地面积47774.34平方米（其中包括使用权面积31572.61平方米，路幅面积9733.31平方米，绿化带6468.41平方米），规划容积率小于2.8，建筑密度小于24%。 小区为小高层住宅及大型地下车库。 随着省政府南迁、长株潭融城加速，康斯丹郡升值潜力很大。地铁一号线的开通更将大大提升南城中央的区位价值。 周边典型项目分析——康斯丹郡 区域 雨花区 板块 南城 容积率 2.8 楼盘地址 雨花区时代阳光大道西369号 总建筑面积 10 万㎡ 当期规划户数 895 主力户型 二房、三房 绿化率 40.3 % 物业形态 普通住宅 开发商 长沙佳英房地产开发有限公司 周边配套 周边配有省府级配套，三馆一中心，（省科技馆、省群众艺术馆、省地质博物馆、省青少年活动中心）明德中学、洞井小学 户型优点 带超大入户花园 整体设计方正 户型缺点 主卧靠近厨房，设计不合理 客厅朝北，生活阳台设计不合理 入户花园浪费面积太多 康斯丹郡主力户型为3室2厅1卫90.42㎡ 开发 商 湖南宏聚房地产开发有限 公司 位置 时代阳光大道与万家丽路交汇 处的东侧 项目 规模 占地16.66万㎡、总建50 万㎡、容积率3.0，共 1524套 产品 组合 住宅、酒店、商业 规划 特色 项目分南北两个地块开发 ，一期由17栋小高层组成 建筑 特色 现代建筑风格 园林 特色 项目北靠“南城第一天然 氧吧”—— 3000亩的天 际岭国家森林公园，南临 圭塘河景观带，西邻植物 园，内有地中海风情园林 ，山南水北，生态环境佳 核心 配套 和平小学，沙子塘小学东校区 ，洞井中学，同升湖实验中学 、桃花中心艺术幼儿园；红星 大市场，步步高百货，华润万 家；雨花农村合作银行、建设 银行、工商银行 后续 房源 2 、4 、5、7栋剩下房源 营销 举措 主推房源80-156㎡的两至三房 持续热销中 户型 配比 80-156㎡二至三房 价格 体系 折后均价5800元/ ㎡ 物业 情况 湖南宏聚房地产开发有限 公司，1.5元/㎡· 月 客户 来源 以周边居民、长株潭融城客户 为主 产品 定位 长株潭融城的核心区域