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土地供给在城市房价增长驱动中影响分析 　　【摘 要】 房价过快上涨不仅引起社会巨大的关注，也引起人们对房价泡沫的担忧，在房价上涨各种原因分析中土地供给被认为是重要因素，因此本文对土地供给在城市房价增长驱动中的影响进行了分析，并提出了政策建议。 　　【关键词】 土地供给 房价增长 驱动 影响 　　引 言 　　近些年来，城市房价增长势头之猛人们有切身的体会。据李勃[1]对2001～2012年期间全国35个主要城市相关数据的研究，住房价格平均增长率为13.66%，而同期CPI（居民消费价格指数）平均增长率只有2.26%，房租平均增长率也只有4.20%。房价增长率远高于CPI和房租增长率的事实说明房价泡沫现象已十分严重。如果任由房价泡沫持续膨胀，不但会加重居民的购房负担，还会扩大贫富差距，并蕴含巨大的金融危机风险[2]。虽然房价暴涨原因众说纷纭，但获得社会各界较高认同的说法是“土地财政推高房价”[3]。“土地财政”是人们对地方政府靠土地出让金满足财政需求的一种通俗说法。“土地财政”必然涉及到土地供给，因为我国土地供给模式中除涉及国防、国家机关、城市基础设施和公益用途等土地为无偿供给外，一般有偿供给是通过协议出让、招拍挂等形式实现的，政府对于一级土地市场采用垄断供给方式。鉴于房价与土地供给之间存在联系，因此本文对土地供给在城市房价增长驱动中的影响进行了分析。 　　1 土地供给与城市房价的关系 　　1.1 是否因土地供给不足导致城市房价上涨？ 　　由于土地资源的稀缺性，建房又离不开土地，所以房价上涨容易被归因于土地供给不足，但实际情况是否确实如此呢？朱道林等[4]对2004～2012年全国住房需求与土地及住宅供给关系进行了研究，结果显示土地和住宅是供过于求的。再研究91个城市的住房需求与土地的供应关系，其中72个城市住宅用地供过于求，占比接近80%；只有19个城市住宅用地供不应求，占比近21%，这些城市主要是北、上、广、深一线城市及合肥、厦门、东莞等二线城市和重要三线城市。然后对主要房产企业万科、滨江集团、碧桂园、恒大地产、富力地产等的土地储备情况进行了考察，估计至少可以满足未来2年以上的发展需求。综合以上情况可以判断，土地供给总体上是满足需求的，考虑新增城镇人口需求的话，至少到2030年总量上不存在问题，因此可以断定房价上涨不是因为土地供给短缺所致。 　　1.2 土地供给对房价增长的驱动因素 　　驱动因素也就是影响因素，但它更强调主动施加影响，从这个角度说动力因素也许是更恰当的解释。就以住房需求对房价驱动因素来说，它可分为住房消费需求和住房投资需求，目前对房价影响更大的是住房投资需求，所以住房投资需求是房价增长的驱动因素。王洋等[5]研究了2009年3月～2014年3月我国116个主要城市土地市场因素对城市房价的影响。这116个城市分为三个等级，分别对应北、上、广、深一线城市，其他省会城市、副省级城市的二线城市，以及剩余的三线城市。结果显示一线城市房价上涨量和涨幅明显高于二、三线城市，一线城市涨幅达到122.33%，二、三线城市涨幅分别只有75.91%和71.17%。产生这种分化特征的原因就有土地市场的因素。按照供需理论和成本理论，土地市场中的土地供给和土地价格驱动了房价的增长。房价由住房供给和住房建设成本决定，住房供给可以用新增住房面积表示，住房建设成本用地价增加量表示（因为地价是住房建设成本的核心部分）。5年来，一线城市土地供给增长率为24.06%，二线城市土地供给增长率为46.39%，三线城市土地供给增长率为38.00%；一线城市地价增长率为344.90%，二线城市地价增长率为200.74%，三线城市地价增长率为207.68%。这说明一线城市土地供给相对紧张，地价涨幅大，根据供需理论和成本理论，土地供给和土地价格是房价大幅增长的驱动因素。再分析灰色关联度，一线城市土地供给、土地价格与房价的灰色关联度分别为0.8062和0.8155，而二、三线城市中只有三线城市土地供给与房价的灰色关联度超过0.8，其余都小于0.8，很好地佐证了一线城市土地供给和土地价格对房价增长的驱动作用。再根据“羊群效应”，二、三线城市房价不可能不受到一线城市房价增长的影响，因此土地供给是房价增长的驱动因素。 　　1.3 土地出让方式与房价的关系 　　前面已经说明，我国有偿土地供给是通过协议和“招拍挂”方式实现的。协议出让土地适用于非经营性和非竞争性用地，“招拍挂”则适用于经营性或竞争性用地。李勃[6]对2003～2010年全国31个省市自治区土地出让方式与房价关系的研究表明，土地出让方式对房价有正向影响，“招拍挂”出让土地比例越高，住宅价格越高；同时土地出让金对房价的影响也非常显著，东部地区（经济发达地区）土地出让金变化对房价的影响更为