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土地储备制度与土地价格关系研究 　　【摘 要】近年来，随着土地储备制度的颁布与实施，土地市场不断规范，该制度与土地价格存在一定联系，简言之，土地储备制度推进促使了土地价格上涨。基于此，本文在了解土地储备制度的基础上，重点分析其与土地价格的关系，并提出土地储备制度完善的建议。 　　【关键词】土地储备制度；土地价格；关系分析 　　前言： 　　土地市场整顿工作推进的过程中，土地储备制度实施阻力相应增多，其中，土地价格调整这一方面的阻力对制度完善提出了较高要求。本文探究“土地储备制度与土地价格的关系研究”这一论题，不仅符合现阶段土地市场管理的需要，而且还能在制度健全的基础上，促进制度顺利实施。 　　一、土地储备制度基本介绍 　　（一）制度内容 　　这一制度于2007年在发布的《土地储备管理办法》中被正式被提出，2018年国土资源部、财政部、人民银行、银监会对原《土地储备管理办法》又进行了修订。土地储备制度即政府赋予相关机构集中土地资源的职责，将分散土地集中的方式主要有置换、征用、回收、购买，之后政府有组织的、有计划的进行土地开发，参照相关计划对土地重新进行安排。该制度在土地资源合理调控、利用等方面发挥了重要作用，在土地市场规范方面贡献了积极力量。当储备主体为政府时，所做储备决策被称为公共决策，这一决策具有强制性特点；当储备主体为企业时，所做储备决策被称为私人决策。受不同决策方式影响，土地储备决策十分复杂。其中，土地储备决策内容主要包括四方面，第一方面即土地供给结构，细分为区位结构、供给方式结构、用地类型结构；第二方面即特定时间内收购储备量，细分为土地供给量、收购量、储备量；第三方面即融资决策，内容细分为资金使用时间、融资方式、融资金额；第四方面即价格决策，指的是约定的土地出让价。 　　（二）制度意义 　　首先，有利于强化政府在土地管理方面的作用，从上述定义介绍可知，该制度实施，更能直接体现政府在土地利用方面的权力，例如，土地收购权力、土地集中管理权力。在了解土地市场需求的前提下，有序整理土地资源，提高土地资源利用率，确保土地资源合理供应[1]。 　　其次，有利于避免国有资产流失。土地储备制度实施能够在一定程度上制约灰色交易行为，尽可能减少腐败现象，不断增加国家经济收入。 　　最后，有利于为社会建设起到良好的规划作用。因为土地规划属于社会建设的重要组成部分，它与城市发展息息相关，有目标的储备土地资源，通过土地资源合理配置来为城市规划、社会发展助力，更能彰显土地储备制度的价值。 　　二、土地储备制度与土地价格关系分析 　　（一）土地储备制度实施的影响 　　土地储备制度实施无疑会为土地市场整顿起到积极作用，但这一制度实施过程中仍会存在不利影响，本文主要从土地价格来分析，具体介绍如下： 　　影响地价的因素主要是土地价值以及供需变化。同时土地财政、开发商炒作、货币政策等均对地价上涨有一定影响。 　　首先，我们先从供需关系来讲，当前供需变化是导致土地价格波动的主要原因，当土地需求量增多时，会出现供不应求现象，进而土地价格自然会上涨，反之，当土地需求量减少时，则出现供过于求现象，这时土地价格会逐渐降低。从需求来看，随着我过城市化水平的提高，城市人口不断增大，社会对城市土地的需求不断增加，人地比例不断增大，社会对城市土地的需求不断增大。从供给来看，城市土地具有区位固定性、有限性和不可再生性，城市土地供给缺乏弹性。在此情况下，旺盛的土地需求就成为拉动地价上涨的主要原因。 　　其次，从土地价值来说，由于土地储备制度的实行，政府投入了大量的资本对那些已经规划好的，准备投入市场的土地进行前期开发，然后才将土地投入市场，土地储备机构为土地开发整理投入的巨额土地资本，增加了土地的资本价值，必然要在地价中给予体现，从而引起地价上涨。 　　再次，由于土地储备制度实施的过程中，土地供应统一实行招拍挂制度更好的确保了土地市场公平交易，纠正了原本一些协议地价出让方式所引起的扭曲地价，土地资源在竞争中得到优化配置，这也是土地价格上涨的一个非常重要的因素。 　　最后，政府在市场利益、社会利益引导下实施土地垄断行为，导致倾向市场利益现象出现。此外，开发商受制度制约，但为获取经济效益，组织大规模圈地运动，借此满足土地大量开发需要，进而尚未获得土地资源的开发上对土地需求再次增加。再加上，追求土地利益的?^程中，开发商主动提高土地拍卖价格，借此提高自身竞争实力，最终土地价格会上涨。 　　从上述介绍可知，土地储备制度实施会对土地价格起到整体提升作用，然而地价上涨自然会带动房价上涨，导致大部分居民住房需求得不到满足。反之，房价上涨会再次拉动地价上涨，这对房地产市场良性循环有不利影响。 　　（二）完善土地储备制度的建议 　　1.准确预测土地市场