同策2011年05月上海汇智国际商业中心商业策划报告课件.ppt

;基本完成25.9平方公里的开发土地量 9个国家级产业基地 吸引1540家企业，研发机构127家，近10所院校入驻 2010年贡献产值421.4亿元 集聚了约17万人，其中从业人口7.7万，居住人口9万;核心区位 园区位于浦东新区中心，地处上海CBD与浦东国际机场的中间位置 南汇划归浦东，“大浦东”格局形成，张江的中心区位更加显现 周边资源 东连浦东国际机场；西倚陆家嘴；北临金桥、外高桥；南牵孙桥、迪斯尼 ——距人民广场13km ——距陆家嘴7.5km ——距虹桥机场25km ——距浦东机场21km;轨道交通2号线延伸至浦东机场段已经开通营运 有轨电车已经开通营运 园区紧邻中环线、外环线和多条城市主干道;现有人口统计;楼盘名称;; 张江，无论从规划还是政策因素角度，都具有得天独厚的优势——规模大、实力强、具有发展潜力。 不仅如此，唐镇新市规划定位为国际性居住社区，凭借着地铁2号线的交通因素，园区的商业服务将形成更大的辐射力和影响力。 从国内外园区的发展趋势看，产业区一般都会经历从园区到城区这样的发展过程。早年的张江过分注重产业集聚的打造，人口规划不足，居住、商业、休闲、娱乐等配套设施薄弱。而现在商品住宅、人才公寓以及动迁基地的建造弥补了原先的人气不足，对于商业形成了坚实的消费支撑条件。生活服务功能亟需健全完善，教育、科研和商务服务功能有待进一步优化提高。 这一问题若不能得到妥善解决，将会影响未来发展中产业和人口向园区的集聚，从而制约张江高科区产业化与城市化进程。;区内商业 规模较大商业主要分布在地铁二号线张江站、张江镇、张东路、集电港、中芯社区、香楠社区、城市经典社区等处，在中医大，汤臣豪园，软件园等处有零散分布，其中上海传奇，家乐福两处为大型网点，其余则为中小型网点 区外商业 主要分布在花木、联洋、川沙等地区;区内竞品 长泰广场 传奇商业广场 张江家乐福 张江镇社区商业 城市经典社区商业 区外竞品 大拇指广场 （6.6公里车程） 联洋广场 （6.4公里车程）;四至：位于金科路以东、哈雷路以西、祖冲之路 占地面积：83741 ㎡ 建筑面积：321,583 ㎡ （办公楼160792㎡，商业160791 ㎡ ） 总投资：40亿 竣工日期：2014-5 业态组合：地上建筑面积约为16.56万平方米，将由1至3层的商业广场(建筑面积约6.44万平方米)和5栋11层的办公楼(约10.1万平方米)组成；地下建筑面积为15.6万平方米，规划将由超市、商业街以及地下停车库(约1800个)组成; 长泰广场体量大于本案 长泰广场作为复合式区域商业中心，业态、商家势必与本项目会有部分雷同;业态配比：餐饮63%，零售21%，娱乐16% 租金：3.5—9.0元/㎡/天(使用面积);主要以便利店、小吃零售店为主; 传奇广场在交通方面有巨大优势，张江地铁第一站、公交枢纽以及将要开通的有轨电车，利于人流的导入 传奇广场二期尚不知何时启动，但是若其改变目前单一业态的局面，便有可能再度获得消费者的认可;张江镇商业 租金：5.6—10元/㎡/天(使用面积) 张江镇是张江园区人口密度相对集中的区域，也是相对成熟的城镇，基本属于自给自足型消费; 对于服务于周边居民的社区商业来说，其针对性更强 张江镇的大型宴请餐饮对于本项目未来的业态是一种竞争 张江家乐福基本能满足周边规划人口近10万的动迁基地居民;租金： 10—30元/㎡/天(使用面积) 物业管理费：20元/平方/月; 张江区内缺乏消费吸引，致使作为服务联洋地区的大拇指广场“被”张江从业人员认可和吸引 业态组合上基本满足了生活和商务的消费需求;地址：位于浦东新区芳甸路300号，紧邻杨高中路，属联洋板块 占地面积：约2.5万㎡ 建筑面积：约6.8万㎡ 建筑内容：包括地下二层、地上四层、建筑面积约5.8万㎡的大型休闲购物商场，以及建筑面积1万㎡ ，拥有300多间客房的联洋宜必思（IBIS）酒店和商务别墅区，是一家融餐饮、娱乐、购物、文化、商务于一体的中高档一站式商业中心; 更针对商务人群的消费习惯，配备了品牌商务宴请型餐饮、品牌零售及美容美体休闲商家;; 张江没有成型的商圈出现的根本原因是商业载体的建设与消费需求的不匹配。 园区内商业网点分布零星、业态单一，缺乏吸引力，无法满足市场的消费需求。 相对于区外大拇指广场、联洋广场等一站式商业中心，张江园区内仅有传奇广场商业较为集中，但其业态63%为餐饮，过于单一。目前经营状况也不容乐观，商家主要提供快餐式餐饮，对于消费者而言没有足够的吸引力来驻足停留。其他社区配套型商业也主要服务于当地居民，张江从业人员基本不会考虑选择进行消费。