无锡新区国信春晖路商业地块市场研究报告戴德梁行1.doc

无锡新区国信春晖路商业地块市场研究报告2010年戴德梁行1 无锡 新区国信春晖路商业 地块 市场 研究补充 报告 谨呈 国信地产 2010 年 3 月 7 日 春晖路项目前阶段 无锡 产业、 住宅、写字楼、酒店式公寓、商业物业市场调研总结 无锡产业分析小结 无锡市整体产业发展现状 无锡市产业发展规划 新区产业发展现状及未来前景 2009 年无锡商品房市场综述 2006 年至 2009 年 11 月无锡商品房供应走势图 供应市场低迷，成交量价齐涨，市场面临供不应求。 新增供应 4211.45 万平方米，比 08 年同期减少 23.66% 。 成交 699.1 万平方米，比 08 年同期 308.35 万平方米增加 126.72% 。 09 年成交量持续在高位运行，市场供求曲线完全受制于供应量。 09 年 1-11 月商品房总体供求比为 1 ： 1.66 ，与 08 年的供求比 1 ： 0.55 相比，上扬 197% 。 无锡整体市场在 09 年前期处于消化库存，优化结构的状态。 市场整体成交均价 6775 元 / 平方米，比 08 年同期 6322 元 / 平方米上涨 7.17% 。 2006 年至 2009 年 11 月无锡商品房供求关系走势图 2006 年至 2009 年 11 月无锡商品房与 08 年同期指标变化表 2010 年 1 月无锡房地产市场概况 2010 年 1 月是无锡房地产市场成交量大幅下滑，但商业和办公的成交价格都有大幅上涨。 1 月商品房市场成交均价 8339 元 / 平方米，上涨 10.65% ，是首次成交均价进入“八千”时代。其中商业 12328 元 / 平方米和办公 10422 元 / 平方米都是历史新高。 到 2 月的第二周，商品房成交均价为 7839 元 / 平方米，住宅成交均价 6819 元 / 平方米。成交量更是下降 51.68% 。 1. 2009 年房地产市场火爆是由刚性需求及投资性需求共同发力所致， 09 年底受房地产优惠政策到期影响，购房需求集中提前释放，使得 2010 年 1 月成为需求的一个低谷； 2. 2009 年底以来的关于房地产土地市场、商品房交易、信贷等一系列调控政策出台给消费者带来负面心理影响，市场及消费者需要时间去消化政策带来的影响； 3. 春节前是传统意义上淡季，历来成交处于低位，周期性回调也属正常。 无锡商品房市场综述：典型政策市场 无锡写字楼市场分析小结 无锡写字楼市场供需状况 写字楼租赁市场状况 写字楼销售市场状况 2009 年无锡商品办公市场综述 2006 年至 2009 年 11 月无锡市办公供应走势图 2009 年办公市场累计供应仅 8.39 万平方米，前几年巨额库存需要得到消化。 办公楼成交均价 7655 元 / 平方米，比 08 年 7807 元 / 平方米下跌 152 元。 06 年以来办公楼市场成交均价呈现持续下滑的走势。 08 年以前成交集中在市中心， 2009 年后逐步走向郊区。 2006 年至 2009 年 11 月无锡市办公各类指标变化表 2008 年至 2009 年 11 月无锡市办公供求关系走势图 2008 年至 2009 年 11 月无锡市办公成交均价走势图 写字楼部分 SWOT 分析 紧邻交通主干道，车行不交通便利 本项目为集酒店、商业、酒店式公寓和写字楼的综合性项目，配套设施完善 有高度优势，地标性突出 本项目办公楼可以部分自用为国信总部办公楼 优势 距市中心有一定距离 目前项目周边的商务配套设施相对缺乏 劣势 目前无锡写字楼市场租金普遍较低 未来市中心以及太湖广场区域，将有众多大体量、综合性高端写字楼项目入市 区域已集聚形成了软件设计、动漫、电子信息、商贸物流和房地产及相关行业等几大产业，为写字楼市场的发展提供了一定的产业支撑 现有写字楼综合品质较差，为发展高端写字楼产品提供了市场机会 机遇 威胁 红豆国际中心 世茂中心 万豪国际公寓 凯燕环球中心 九龙仓大厦 润华国际大厦 本项目 地标超高层建筑市场案例研究 — 物业形象对比 太湖广场片区项目建筑形象优势明显，而本项目虽无绝对物理高度，但是目前新区唯一超过 150 米的建筑，同样具有引领区域市场的硬件潜力。 2008 2009 2010 2007 2006 2005 10 20 30 40 50 60 70 80 万 ㎡ … 酒店式公寓市场案例研究 — 项目体量对比 酒店式公寓市场案例研究 — 小结 酒店式公寓随机问卷调查 —— 小结 酒店式公寓买方市场访谈结论 酒店式公寓租赁客户访谈 —— 小结 投资客户界定 酒店式公寓总体定位 —— 投资客户定位 此类客户购买力最强，在无锡市场存在一批，但是购买产品、方式、考虑因素等没有一定规律可循，盲目而随机性非常大。 投资者