2011西安华侨城曲江瓦胡同项目整体开发策略研究106p课件.ppt

项目 规模 开盘时间 价格（元/平米） 销售率 入住率 拿铁城 2栋商住公寓 —— 尾盘，6000左右 100% A座入住率90%，B座办公入住率达到50% 曲江国际会展 8栋商住楼 —— 售罄 100% 办公入住60% 曲江智慧大厦 3-12层，共92套 2010、01、01 售罄，收盘价8500元/平米 100% —— 曲江在售的写字楼市场供应较小，大多售罄或为尾盘； 写字楼销售状况一般，目前还是依托于政府团购为主，零售销售率一般； 拿铁城、曲江智慧大厦均被曲江管委会团购50%，用于招商引资； 销售情况： 市场在售写字楼较少，多已售罄或尾盘，主要依托于政府团购销售为主；纯写字楼以政府内需为主，无外向型需求，价格相对较低，商住楼入住率达到80%左右，具备一定市场机会 写字楼市场机会 商住楼入住率较高，以影视、广告、传媒等文化类草创型企业为主，入住率达到90%，市场表现良好 曲江文化大厦、曲江文化商务会所等纯写字楼均以政府企业办公需求为主，无面向区域外向型需求 目前曲江产业区缺乏高品质写字楼，缺乏彰显城市意象的地标性建筑体 写字楼市场机会 拿铁城 曲江文化大厦 曲江文化商务会所 曲江会展国际 曲江智慧大厦 已入住 未入住 曲江演艺大厦 5 4 1 2 3 7 文化创意产业区 6 曲江文化创意大厦 文化大厦 曲江智慧大厦 曲江目前仍然以纯居住项目为主，写字楼本身就比较少，目前已入驻的写字楼品质都较差，缺乏高品质写字楼的，曲江产业逐渐完善，高端写字楼的需求会日益增加。 ——曲江某房产开发公司总监 曲江作为西安的房地产市场的价值高地，资源强势新城区除了高端的住宅产品外，高端的商务、商业也是必备的物业类型，在资源强势的片区高端商务的升值潜力也是巨大的。目前曲江市场缺少这样能够彰显曲江现代新城的代表性项目，没有城市标签。 ——业内人士访谈 项目处于曲江国际会展商务区，距离地铁二号线5分钟步行距离，未来具有双地铁价值 地铁2号线与 2011年通车，距项目5分钟步行距离；地铁贯通之后的交通便利将会吸引更多的企业入驻； 未来地铁五号线开通，项目基本紧邻地铁口，到地铁步行距离更近，项目具有双地铁的价值； 地铁三号线 地铁五号线 地铁二号线 项目处于会展商务区的边缘，办公物业有一定的机会，但不强势； 曲江文化创意产业区目前是曲江的商务核心区域，写字楼基本销售完毕，入驻率达到60%以上，但租金水平不高； 写字楼市场机会 会展中心站 步行5分钟 地铁四号线 写字楼市场小结 宏观市场 西安写字楼市场发展缓慢，写字楼销售份额占比最小，销售速度低于住宅速度； 目前写字楼市场主要分布在城内，高新以及经开区，曲江写字楼市场依托影视文化产业，处于发展初期； 区域市场 主要集中于一期文化创意产业聚集区和曲江会展创意产业聚集区，目前已形成办公氛围，未来将发展为西部最大的文化产业基地； 曲江写字楼供应量较小，大多售罄或尾盘，以政府团购为主，价格实现度低，商住楼入住率较高； 曲江产业区缺乏高品质城市标杆性的写字楼； 本体质素 写字楼开发策略： 120米以上超高层高品质写字楼，填补区域市场空白，树立城市标杆建筑 写字楼最后一期开发，树立项目国际城市意象 项目处于国际会展板块，距离地铁站5分钟，有做写字楼的条件； 小结：写字楼在曲江存在一定的发展机会，目前区域商务价值尚未完全发挥，长期发展角度看，高端写字楼发展前景较好 商业方向 酒店方向 公寓方向 写字楼方向 项目方向界定 住宅方向 目前曲江公寓产品较少，尚处于起步阶段，以居住和商住公寓为主；公寓精装价格实现市场平台约为 8000-9000元/平米，销售情况较好，但并未实现高溢价，拥有资源的公寓产品租金实现度高 拿铁城 曲江六号 龙湖紫都城 项目名称 物业类型 规模 户型面积 装修 价格 龙湖紫都城 居住 1栋 40-99㎡ 精装 8000-9000元/㎡ 曲江六号 商住 1栋 40-50㎡ 毛坯 租价：1500-1600元/月 拿铁城 商住 2栋 30-160㎡ 精装 租价：1400-1500元/月 曲江在售公寓项目比较少，整体供应量不大，处于起步阶段，目前市场公寓产品价格为7700-8500元/㎡（1200-1500元精装修），后续存量不大，公寓处于发展初期，公寓价值并未显现； 目前区域内的公寓主要分布在曲江核心区； 精装修认可度较好，市场销售情况良好； 龙湖紫都城精装公寓产品在售项目均价为8000-9500元/平左右，住宅均价8000-9000元/平左右，公寓产品未实现溢价； 曲江六号紧邻师大附中，周边小户型房源稀少，依托成熟教育资源和稀缺地段价值，实现项目高租金； 曲江公寓市场