同致行郑州五里堡项目前期顾问投标报告159P2008年课件.ppt

;同致行思考……;市场分析;第一部分 市场分析;政策环境;市场大势分析;市场大势分析;领头羊的动向;市场大势总结;第一部分 市场分析;2007年成为郑州房地产市场发展的转折点，07年以前供销两旺，价格增长迅速；08年上半年供销量齐跌，价格小幅波动，价格回调迹象明显.;08年上半年商品房住宅投放量与销售量同步萎缩，价格呈现回调趋势，发展商放缓节奏，购房者继续观望，市场形式将更加严峻。;截止08年上半年商业用房存量223万㎡，成交量基本与去年持平，成交价格呈走低趋势;截止08年上半年办公用房存量123万㎡，上半年供应放量，销售量同比增幅17%，成交均价保持平稳。;日常工作类;郑州房地产市场分析;第一部分 市场分析;日常工作类;竞争楼盘; 主要开发商竞争实力：正商为主要竞争对手 区位竞争项目：棕榈泉、弓庄项目（约50万㎡）、紫荆尚都、卢邢庄项目 规模竞争力较大项目：卢邢庄项目、弓庄、紫荆尚都; 从左表可知，区域项目产品投放一直以两房、三房为主，一房投放也较多。 08年新开发项目户型配比已经由舒适型户型向功能型转变，转变后户型销售现状良好。 各户型存量中，小户型存量最大，其次是两房、三房。 借鉴市场现状，本项目产品规划可将户型功能性、经济性强化，迎合市场需求 。;日常工作类;日常工作类;日常工作类;日常工作类; 区域内各楼盘建筑风格以现代风格和欧式为主。 规模较大的楼盘则多采用欧式建筑风格 规模较大的项目附加值较高、注重户型创新、建筑风格、园林景观设计、建材、物业管理等细节，产品品质高端、价位也偏高。;区域居住人群构成;楼盘;区域市场小结; 项目距离二七商圈、紫荆山商圈有一定距离。项目周边缺乏区域配套型商业中心。 区域商业以航海路沿线的专业市场为主，多为场地型批发市场、租金较低、人流、物流量大。 航海路和中州大道交汇处的富田太阳城形成了以茶城、家具中心为依托的商业中心。 紫荆山路沿线商业较少，与商城路交汇处的易初莲花商业中心对项目周边辐射也较小。;在售商业; 区域内带商业项目规模普遍较小，现在营商业多为生活型底商。 富田太阳城利用区域内专业市场资源成功招商茶城、成功带动商业销售。;方圆创世;富田太阳城;区域专业商业氛围浓厚; 专业市场批发形象强化，人流物流量大; 缺乏生活商业氛围；;多家访谈后发现，区域专业批发市场形象强化，商务形象及意识不强；;位置; 纯办公物业存在较大的市场风险，可以考虑规划少量宜商宜住的物业形态，如商住公寓，一方面满足部分客户简单办公的需求，另一方面满足客户居住功能，有效降低市场风险。 区域内专业市场的商业群体流动量大，但不是高端消费，因此建议以中端的快捷酒店为开发方向。;第二部分 项目价值研判;项目区域现状; 六十三中;区域前景;项目技术指标;外部交通;地块位置;项目——四至东临紫荆山路，西临京广线，北临棕榈泉，南临航海路;物业价值研判;结合市场，进行SWOT分析;项目赋予我们的历史使命;项目属性界定;项目价值构建;第三部分 项目整体定位;项目整体形象定位;项目功能定位;案名与推广语;案名诠释;第三部分 项目整体定位;外向型城市，客户三级分化，城市吸附力强，房产需求以自住刚性需求为主;郑州城市框架较大，居民地缘性强，购买客户以区域内部及周边紧邻区域的客户，以及途径本区域进 城的外地客户;郑州城市框架较大，居民地缘性强，购买客户以区域内部及周边紧邻区域的客户，以及途径本区域进 城的外地客户;本项目核心客户群;;第三部分 项目整体定位;前期市场回顾;商业定位;商业功能描述;业态定位中档;规划面积;第四部分 产品构建;类城市的规划理念：内外城;——以类城市规划的理念研究项目的发展;容积率分摊建议;产品类型布局;总体规划布局;1号地块;1号地块;1号地块;2号地块;2号地块;社区外围;社区外围;风情街设想：硬质铺装、外立面为主要打造细节;社区外围;业态总体规划;三层为主，以大型超市为主题，并在二层超市部分引进中低档百货店，来带动人气，满足消费者的购物需要。同时可以在一楼大厅设置部分区域用于做亲子乐园，雪茄吧，水吧，动感影院，餐饮等。;业态规划初步构想;产品规划：两层 业态规划： 餐饮-热盆景、一品皇牛、绿茵阁西餐厅等 购物：啊呀一、蓓蕾、七匹狼等 酒店：锦江城市之星;业态规划初步构想;第四部分 产品构建;目前市场上欧式与现代风格大致相当，其中大盘欧式居多，欧式风格更易树立档次，客户接受度更高;目前市场上欧式风格多采用新古典主义，高层简欧风格做出位的项目少;本项目建筑风格建议为简欧风格;相关细节建议;相关细节建议;底层架空，外部墙面为大块的大理石瓷砖，提升档次;项目沿路形象建议;项目沿路形象建议;第四部分 产品构建;目前市场上典型大盘均以营造景观园林来表