2011年济源市沁园路与北海大道交汇处地块定位报告6.1课件.ppt

济源市沁园路与北海大道交汇处（段庄）地块项目定位报告;审势 —— 发现问题;大势 / 战局 / 本体;[ ];区域概况;;□济源市房地产投放量从2005年开始至今，发展速度较快。到2007年，预计投放面积是2006年超出两倍，尤其是是住宅方面，而2008年至2010年外地开发商的介入，楼盘投放量有了质的飞跃，说明济源房地产行业现处于一个高速发展的阶段。 □济源市房地产市场在稳步中健康发展；2005年济源房地产市场处于还处于起步阶段，但2006年新开工面积比05年增长了172%，2007年发展速度更快；前9个月比06年增长了198.3%，2008年至2010年平均增长为160%； □住宅的投放量增速最快，2006年住宅投放量为2005年的1.5倍，2007年前9个月就比2006年增长了2倍多；2008年至2010年平均增长约为2.5倍； □3．房地产销售市场情况良好。整体销售面积逐年增长，平均年增长率保持在50%以上，2010年销售情况预计较去年形势更好,经过近几年的高速发展，目前济源房地产已经进行一个稳步发展期。 从房价上来看，近两年也在快速上涨，每年的房价涨幅不均衡，2006涨14%，2007年涨26%，2008年至2010年平均增幅为12%，顺应着整个行业的增长趋势。;中央政策考量启示： ①政策风险继续加大，投资购房和房价过快增长是调控重点。 ②保增长和延续性目标又决定政策不会出现大幅度调整。; 景气指数;2011年房地产整体形势预判;;[ ]; 济源建业·森林半岛项目总占地约142亩，总建筑面积约10万余平方米，产品类型为多层洋房和叠加别墅，目前项目一、二期已经交房入住，现房实景呈现。 济源建业·森林半岛整个小区引入多层次立体景观系统，湖水、溪流、树木、景石、叠泉相互依衬，水绿交融，“8”字型环型景观主干道与水岸径道串联为小区景观轴线，营造出自然而又具有人文关怀的生活氛围。小区建筑分布错落有致，立面色彩朴质自然、经典永恒。济源建业·森林半岛以“尊贵、和谐、健康、成长、开放”的生活理念为济源人民打造出了标志性的建筑精品。;阳光花苑 多层五楼以下基本售完； 起价为2380；2F与4F一样；3F为2480；5F为2080；6F为2180； 高层为两栋11层小高层，其中一栋已经主体封顶； 均价为2580；顶层加阁楼???3078；差价为每层50元； 配套房为3300元；车库为3700元； 地面车库：4200元/平，配套房3600元/平；地下车库3800元/平；;星湖湾 基本数据物业位置：济源北海大道与建业森林半岛西侧 开发商：济源市北街瀚兴置业有限公司 公司电话： 6296888 6296999 物业类型：多层及高层为主，其中两栋多层为电梯洋房总栋数： 11栋 交房时间： 三年后住 广告语：有一种骄傲，叫星湖湾 主卖点： 双气电梯洋房，人文生态公园代理公司：郑州尚正行地产代理 户型面积： 复式、三室、两室，91-243㎡均价：暂时未定出;[ ];＊从产品形态的销售情况来看，多层优于小高层，高层还有待市场慢慢接受；小高层 受地段影响较大，往往越靠近闹市区其接受程度更好一些。 ＊从户型面积的销售情况来看，120以下面积销售基本不成问题，其中80-110面积销售 从供销总量以及供销比总体来说销售形势表现最好；大面积户型销售形势有一定区域 性的不同，往往越靠近市中心，其销售形势则会越加好，其中140以上面积去化最为困 难，供销比达到1.96：1。 ＊从户型格局来看，基本还是以平层为主，客户较易接受，飘窗、凸窗、阳光室、多 阳台、全亮间设计均受到欢迎。 ＊从商铺来说，整体市场不是很好。除了周边有比较好的商业氛围外，其他地段的店 铺去化比较困难，也主要以小面积店铺去化为主。;项目SWOT分析;职业划分：;目标客户群调查;②第二目标群——有投资买家分析他们一般不受地域限制，看重项目地段、环境、配套设施，看重所属地块的行政规划对土地价值的提升力度。楼盘在功能之外的区位附加价值，是他们进行购买择决的砝码。我们前期推广如能“造势”成功，将吸引众多此类消费者前来投资。此类买家占项目销售比例的25%--35%左右，户型选择一般在120-260平米/户。 ;项目存在的核心问题;项目存在的核心问题;NO3：如何在不断的竞争环境中，立于不败之地？; 充分发挥优势，扬长避短深入细致作好营销工作。并针对“问题点”采取相应对策。 在实际操作过程中提出具体对策如下： 跳出周边项目国际化、豪宅、尊贵体验等推广诉求，突出自然的、有内涵的现代亲水生活； 塑造高品质、高性价比市场形象； 先树形象，后做推广，公司品牌、项目品牌借势互动； 区域借势，炒作区域热点。