中新北京青年汇佳园商业部分产品定位报告课件.pptVIP

待选方案一—— 方 略 待选方案二—— 天 大 天大方案 业态规划 主题及面积比例： 品牌餐饮 —— 65%、 零售、商务、便利、服务设施 —— 35%； 功能店铺单铺面积设定： 大型餐饮：500-2000平米 零售、商务、便利、服务设施 ： 零售门店：30—100平米 商务餐饮：50—300平米 金融设施：20—100平米 社会服务：30—150平米 二号地商业定位---产品定位 商务餐饮，设置在端头，提供最佳的可视性和可达性； 休闲餐饮：咖啡店、面包房、简餐； 设置直梯，临近处设为三层或四层餐饮部分的入口 零售门店； 时尚服饰、箱包、高档家具家饰 金融设施： 银行分理处、信用卡中心； 证券公司 社会服务： 美容美发； 电讯、电信局营业厅； 朝阳北路 餐饮 零售、金融 品牌餐饮： 引入1-3家中大型品牌餐饮或商务餐饮， 利用朝阳北路便捷的交通条件带来客流， 满足写字楼及区域内居住人群中高档餐饮需求。 金融设施： 二层部分面积设置为证券公司， 二层部分面积作为银行业务部及VIP室。 餐饮 金融 功能品牌推荐： 一层： 零售门店：金飞鸿电信、电信营业厅、7-11 ； 金融设施：光大银行、建设银行、北京证券； 商务餐饮：上岛咖啡、真功夫、面包物语； 社会服务：DHL； 二层： 品牌餐饮：渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆 金融设施：光大银行、建设银行、北京证券； 三层： 品牌餐饮：渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆 二号地商业定位---产品定位 公共空间 与青年汇共建部分相呼应。 以景观、灯光手段丰富，丰富其时尚现代的商业气质。 与引入品牌装修充分结合，互利互补。 公共空间的装修满足中高档商务商业设施装修标准即可。 二号地商业定位---产品定位 第三部分 收 益 分 析 收益分析---经济技术指标 4#地商业 一层 二层 三层 四层 车位 合计 建筑面积-天大 2960 3000 2780 1560 46 10300 交通面积 279 279 279 162 　 999 销售面积 2681 2721 2501 1398 　 9301 2#地商业 　 　 　 　 　 　 建筑面积-天大 3010 3010 3010 　 131 9030 交通面积 712 301 301 　 　 1314 销售面积 2298 2709 2709 　 177 7716 4#地 -层面 销售 面积 销售 单价 销售 总价 单方 首付 单方月供 单方日供 使用率 折合单位日租 考虑出租率后日租 如出租，年租金收益 区域实际租金价格 如出租，年租金收益 一层 2681 2.5 6702.5 1.25 137.5 4.6 0.7 7 9 442.4 9 425.64 二层 2721 1.8 4897.8 0.9 99 3.3 0.7 5 7 369.4 5 274.28 三层 2501 0.9 2250.9 0.45 49.5 1.65 0.7 2 3 191 3 170.17 四层 1398 0.6 838.8 0.3 33 1.1 0.7 2 2 71.2 1.5 47.56 合计 9301 1.58　 14690 　 　 　 　 　 　 1074 5.6　 917.64 2#地-层面 一层 2298 2.8 6434.4 1.4 154 5.1 0.7 7 10 424.7 9 364.83 二层 2709 1.8 4876.2 0.9 99 3.3 0.7 5 7 367.8 5 273.07 三层 2709 1 2709 0.5 55 1.8 0.7 3 4 229.9 3 184.32 合计 7716 1.82　 14019.6 　 　 　 　 　 　 1022.4 6　 822.22 总计 17017 1.69 28709.6 　 　 　 　 　 　 2096 5.8　 1739.86 收益分析---销售收益分析 注： 计算前提为建设期即开始销售 计算考虑建筑使用率为0.7； 年出租率一层为0.7，二层为0.8，三四层为0.9 此处以销售价格折合之租金仅为参考数值，用以比较与实际租金之间差异，实际招商时，还需考虑租金优惠政策等。 此计算的前提条件为开发商设立经营管理公司统一经营统一出租，以此保证经营规划的实施和租金的回收 4#地层面 销售面积 销售单价 销售 总价 单方首付 单方月供 单方日供 使用率 折合单位日租 考虑出租率后日租 如出租，年租金收益 区域实际租金价格 如出租，年租金收益 一层 2681 4 10724 2 220 7.3 0.7 10 15 707.78 12 567.51 二层 2721 2.8 7618.8 1.4 15