2010房地产策划-绿城-北京绿城阳光名苑项目营销执行方案-104-23-2009-2010年xxx课件.ppt

找一个地方，让时钟停摆。 轻轻的漫步，静静的暇思。 享受阳光，享受园林。 造梦 区域差异力战术： 项目区域价值运营 The Strategy of Products Strengthening The Arrangement of the Regional Value of the Products 现场杀伤力战略： 活动体验营销 The strategy of the ‘real shock’ : Participation 感梦 感梦 产品力提升策略： 项目价值解构 The strategy of Enhancing the products 感梦 病毒移植战术 光碟、旅行册、诗集、海报 感梦 品牌力联动策略： 借势前期开发的成熟社区 “寻梦，撑一支长篙，丈量回家的旅程。” ——雨果 圆 梦 圆 梦 促销力加强策略 The strategy of enforcing the promotion 营销战术 NO.3.1 Part Three, The Marketing Strategy 蓝海战略 传 播 战 术 空中打击精准拦截 机械部队攻城略地 地面作战各个击破 媒体组合策略 爱国者导弹：户外广告，框架媒体，短信，DM B2 轰炸机：网络媒体 坦 克：“购物节”系列公关活动，配合地面部队 网络投放策略 波段式投放：配合关键传播节点，进行集中投放打击 脉动式持续投放：通过文字链及配送资源维持一定的热度 系列化公关活动策略 坦克式攻坚：以“购物节”等系列化公关活动为武器，攻克大客户门槛 配合高空轰炸：公关与广告相辅相成，传播核心精神诉求 地面作战 种子客户细胞计划：通过客户甄别，进行客户A、B、C分级管理，其中针对A级客户进行重点突破，形成种子户的细胞分裂效应。 “A计划” 1 地面作战 “A计划” 种子客户实施战略：发展vip金卡会员，结合购房优惠、购房推荐奖金，培养种子客户，使之成为企业与项目的口碑传递者 ，并发挥其头羊的效应。 2 地面作战 以售楼处作为作战阵地，持续系列活动，一方面积累客户，同时不间断聚集项目人气，为销售现场制造客户心理挤压。 “阵地歼灭” 3 【销售目标】Sales Goal 09年实现销售合同金额: 亿 09年实现销售套数: 套 销售率：% 要达成理想销售均价，实现项目最大化溢价 本案需在 个月之内销售 套(96%),月均 套, 极具挑战性 结　论 (Conclusion) 依据上述论证，本项目能实现的最终实收均价为 元/平方米 　　这是依据最高限得出的理想状态的价格估算， 而要在此基础上实现我们即定的阶段性销售目标仍是存在一定风险, 如销售速度高、竞争环境的激烈化。 而将本项目产品力、营销力、市场影响力等方面做到最好， 最终实现目标需要各方的共同努力。 我们可以让现象变为现实 We can become a real phenomenon 现象一：产品热销 开放商惜售 现象二：价格疯涨 市场狂追 现象的背后 Behind the Surface 物理特征 6、现 居 住 特 征：以普宅客群为主-----在西南三环到西南五环之间普宅 7、置 业 阶 段：第一次以上置业 8、购 买 目 的：自住为主，定位为第一居所，基本 无投资目的。 9、交通工具及收入：依靠公共交通或现拥有1部的私家车（10万左右）， 家庭综合年收入10---20万 背景特征生活方式 Background Life Style 1、生活工作状态：事业刚刚进入状态，处于事业上升期，工作 压力较大，较多地时间用于工作，生活相对 比较规律。 2、日 常 休 闲：工作时间长，没有太多的时间用于个人兴趣 空间，阅读钻研是