城市化质量与住宅价格互动关系研究.docVIP

城市化质量与住宅价格互动关系研究 　　摘要：文章从产业城市化质量、人口城市化质量与土地城市化质量等方面综合考察城市化质量与城市住宅价格之间的互动关系，并运用2006-2013年区域中心城市的数据进行了面板自回归模型的验证。从结果看：第一，我国区域中心城市普遍存在着土地城市化过快以及伴随住宅价格上涨的现象。第二，在这种背景下，人口城市化与土地城市化对住宅价格上涨起到了推动作用，而产业城市化有助于稳定住宅价格。第三，高企的住宅价格在短期内大幅降低了人口城市化与土地城市化，但是这一冲击很快转为正向效应；相反，高企的住宅价格虽然短期内刺激了产业城市化发展，但是长期却发挥了抑制作用。第四，城市化协调发展与质量提升有助于稳定住宅价格，而住宅价格过快上涨则直接妨害了城市化协调发展与质量提升。 　　关键词：城市化质量；产业城市化；人口城市化；土地城市化；住宅价格 　　一、引言 　　自从1996年中国城市化率超过30%以后，我国便进入了城市化快速发展时期。高速发展的人口城市化对城市住宅空间提出了强烈的需求。为了满足新增城市化人口的居住需求，国家不断深化城镇住房制度市场化改革。在经历了1994-1998年住房从分配到购买的过渡阶段和1999-2004年加大商品房供给的全面实施阶段之后，房地产产业高速发展，住宅价格不断上涨。2005年，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，提出了稳定房价的“国八条”，开启了房地产调控的新阶段。然而，过去十年间房价在政府多次宏观调控政策下反而越调越高。2015年底，我国不但房价高居不下，而且部分城市商品房已经出现严重库存。2016年初，为了去库存，国家在近6年内首次下调首付比例。一时间，北上广深等地房价再次飙升，而其他二三线城市楼市依然不见回暖。为了控制一线城市的房价快速上涨，2017年全国一线城市先后出台了严格的限购政策。然而，限购并不能从根本上解决问题。面对这些情况，社会各界都十分关注两个问题，一是住宅价格高涨真的是城市化高速发展所造成的正常的发展现象吗？二是什么样的城市化发展能够有助于房地产市场去库存呢？基于此，本文运用2006-2013年全国主要城市数据与面板向量自回归模型，探求城市化质量与城市住宅价格变动的内在互动关系，为正确处理城市化发展与房价的关系提供理论依据与政策参考。 　　二、文献回顾 　　住宅价格的重要形成依据是城市土地价格。现代西方地租、地价理论在禀承古典经济学家的思想基础上，将农业土地租金与价格扩展到城市土地租金与价格，并采用了供需分析与边际分析等现代分析工具。其中，马歇尔认为地租是土地边际生产力所决定，同时受土地需求的影响；阿隆索利用成本一收益法分析计算了城市土地地租、地价。随后，经济学家进一步运用理论与实证的方法分析了城市住宅价格决定。Witte（2010）指出住宅土地的供应量、住宅服务的需求量和其他投入品的供应量共同决定城市住宅土地价格。在此基础上，Manniny（1988）补充了地理因素与政府干预因素，而Potepan（1996）则增加了住宅服务市场和资本市场的分析，Glaeser和Nathanson（2015）又引入了理性预期的因素。陈俊华等（2011）特别关注了中国城市化与住宅价格的问题，指出中国城市化与大量转移劳动力促使中国沿海各省房价上涨，而内陆房价上涨的压力较小。 　　在借鉴国外城市住宅价格决定理论的基础上，一些学者利用住宅供求模型与经验数据验证了我国城市化对住宅价格的促进作用（骆永民，2011；李勇刚等，2013），陆铭（2014）进一步通过验证城市移民规模与收入对房价的影响，指出中国城市化所带来的住房需求是推高城市住房价格的重要原因。范剑勇等（2015）通过对居住模式的经验研究，指出虽然新增人口并非普通商品房的主要消费者，但是土地城镇化下工业用地扩张是推动城镇化人口增长与房价上升的主要因素。然而，也有一些学者指出城市化并非房价上涨的直接原因，真正导致住宅价格上升的是土地财政，即我国政府对土地的垄断促进了土地城市化，同时推高了地价，从而从供给端助涨了房价（陈友华、吕程，2014；李涛等，2015）。李永乐等（2013）进一步利用经验研究证明了房价上涨对土地城镇化的促进效应。但是，过快的土地城镇化忽略了“人的城镇化”，长远必不利于城镇化（田莉，2013）。 　　已有文献之所以存在一定争论：一是因为没有注意到城市化与城市住宅价格之间存在互动效应，二是仅关注到了城市化速度或者单一人口维度的城市化，鲜有考虑城市化质量对城市住宅价格的影响。事实上，城市化质量是近几年才备受关注的话题，已有研究的主?}集中在城市化质量的内涵、测量指标、影响因素与提升对策等。从进展上看，城市化质量概念仍然缺乏统一而准确的界定，在测量方法上虽然都使用了数理统计分析，但是由于概念与