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在经验借鉴下保险企业投资养老社区策略 　　摘 要：近年来我国保险企业发展势头迅猛，不少保险公司纷纷将目光投向了养老社区，但是面对我国的社会现状和养老环境，保险企业如何投资养老社区还处于探索阶段。本文通过介绍发达国家养老社区模式和我国房地产企业养老社区模式的经验，对保险企业投资养老社区进行了研究，希望能在借鉴成熟经验的基础上给保险企业投资养老社区一些建议和启发。 　　关键词：保险；策略；养老社区 　　按照联合国的标准，60周岁以上人口比例达到10%就标志着已经进入老龄化社会。我国自1999年进入老龄化社会，据《2015年国民经济和社会发展统计公报》显示，到2015年末我国60周岁以上老人达到2.2亿，占全国人口总数16.1%。据预测2001年至2020年，老龄人口每年增速约3.28%，预计到2025年我国老龄人口数量将突破3亿，到2050年老龄人口将达到4亿。 　　1 发达国家养老社区现状分析 　　自19世纪中、后期开始，西方及亚洲一些发达国家陆续进入老龄化社会，到目前，德国、日本、意大利、摩纳哥等国家老龄人口数量已经超过20%，欧洲大部分国家老龄人口数量已经超过15%，这些发达国家在应对老龄化的过程中积累了丰富经验，已经形成许多成熟的养老社区模式。 　　（一）发达国家养老社区介绍 　　1.美国的养老社区 　　美国的养老社区大致可以分为养老公寓和养老院两种模式。养老公寓主要的客户群体是相对健康年轻、自理能力较强的老人，社区采取商业化的运作模式，配套设施完善，有专业的医疗服务和丰富的娱乐休闲服务。通过出租或销售的方式向客户提供居住房屋，以及日常护理、医疗、餐饮、娱乐等服务。养老院带有社会福利性质，主要面向年龄较大、自理能力较弱的老人，为半自理或失能老人提供24小时照护服务，并收适当的取押金和管理费。 　　2.德国的养老社区 　　德国的养老社区在规划中便已经兼顾了老年住宅和养老院两重需要，配套设施充分满足老年人需求，居住在社区的能够自理的老人可以充分享受专业设施带来的便利；不能够自理的老人则可以选择专业的养老机构提供照护服务，或者入住养老院接受24小时全方位照护。 　　3.英国的养老社区 　　英国的养老社区规模大、设施配套齐全，适合不同年龄层次的老人居住，能够满足老人居住、医疗、商业、娱乐休闲等多种需求，是一种适合老年群体居住的大型综合社区。 　　4.日本的养老社区 　　日本作为亚洲老龄化程度最高的国家，由于受到东方传统家庭观念影响，提倡老人在家中养老。日本的社区兼顾老人和年轻人使用，配备完备的适老设施，可以同时满足老人与多代人共同生活的需要。日本不主张建设大规模的养老社区或者养老机构，养老院床位在20至30张，同时有专业的照护机构可以提供24小时入户式服务。 　　5.新加坡的养老社区 　　在新加坡主要由政府提供养老机构建设资金及各类养老服务津贴，由于新加坡也收到东方传统观念的影响，政府设计建设的老年福利房适合几代同堂居住，国家在房屋买卖时给与价格优惠，通过政策引导鼓励国民进行居家式养老。 　　（二）发达国家养老社区的经营模式 　　在发达国家养老社区通常由投资方、房地产开发商和运营管理商共同组成，主要运营模式有三种： 　　1.净出租模式，即养老社区建成后，所有者将房屋租赁给运营管理商，运营商缴纳租金并负责该养老社区的经营运作，承担全部的运营成本、税金等。此种模式下，养老社区的所有者风险小、租金收益稳定，但是运营商将获得运营全部的收益。 　　2.委托经营模式，即养老社区的所有者将物业托管给运营管理商进行管理，运营管理商收取一定比例的管理费，养老社区的所有者获取全部经营收入并承担全部经营风险。 　　3.租赁+经营模式，即养老社区的所有者将部分权益出让给运营管理商，双方签订管理协议，运营管理商可以按协议获得管理收益及与权益相对应的部分经营收益。养老社区的所有者既能分享更多的经营收入又能通过调动运营管理商的积极性提高养老社区的经营收益。 　　（三）发达国家保险企业投资养老社区的模式 　　在国际上，保险企业投资养老社区的主要模式是按照保险资金投资不动产的方式进行的，一般分为直接投资和间接投资。 　　1.直接投资 　　即保险企业直接投资开发不动产或者直接购置不动产。此种方式建立在市场经济体系及完善的法律体系基础之上。保险企业在资金配置方面拥有较大的自主性。在美国、德国、日本、新加坡等国家，对于保险资金直接投资不动产一般都有一定的比例限制，同时国家会从保险企业资产配置结构、信息披露情况等方面对保险企业进行监督。 　　2.间接投资 　　间接投资即投资方通过购买不动产的投资基金或者不动产的证券化产品参与投资。 　　2.1不动产投资基金的典型代表是不动产投资信托基金（REITs），通过股票发行或