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基于BoxCox变换杭州二手房特征价格指数研究 　　 摘 要：特征价格函数形式的选择是从微观角度对数据进行分析，使得模型能够正确表达价格与其特征之间关系的问题。本文利用minitab对4、5、6月杭州二手房数据进行Box-Cox变换，分别构建各种函数形式二手房特征价格模型，进而利用实证效果最好的函数形式模型计算截面数据特征价格指数、合并数据特征价格指数和特征价格质量调整指数。?? 　　关键词：hedonic模型；Box-Cox变换；质量调整因子；特征价格指数?オ? 　　一、Hedonic模型和理论?? 　　特征价格模型（Hedonic模型）是一种国外处理异质产品差异特征与产品价格间关系经常采用的模型。在实际的住宅交易市场中，住宅产品是作为内在特征的集合来出售的，由于住宅特征对应的特征价格无法直接得到，所以需要采集住宅特征方面的资料和市场交易数据来构建数学模型，得出住宅特征和住宅价格之间的函数解析式即特征价格模型。?? 　　??P=f(z??1,z??2,??…,z??n)???? 　　特征价格模型理论基础主要包括两个方面的内容：Lancaster新消费理论和Rosen市场供需均衡理论。根据该理论可得到特征价格均衡价格。当特征价格曲线与供给曲线和需求曲线相切时，就达到了一种均衡状态，此时的均衡点对应的价格即为均衡价格。Rosen假设在完全竞争市场下存在一种异质性商品，其市场价格通过市场中众多消费者与生产者彼此间的出价与要价行为决定。Hedonic函数即消费者最高出价和生产者最低要价的包络函数，函数的形式由购买者偏好和生产者成本与策略选择的分布决定。消费者追求效用最大化而生产者追求利润最大化，当二者价格互为一致时，就形成市场均衡价格。如下图?? 　　 　　 二、Box-Cox变换?? 　　为了有效的解决此类问题和提高回归精度，Box和Cox（1964）提出的一个变换即Box-Cox变换：?? 　　??y??(λ)=y??λ-1/yλ≠0??lnyλ=0???? 　　??x??θ=x??θ-1/xθ≠0??lnxθ=0???? 　　该变换为因变量和自变量的Box-Cox变换，则基于Box-Cox变换的投特征价格模型为：?? 　　??y??(λ)??i=α??0+∑????????????m????????j=1??α??jx????ji??+ε??i???? 　　其中λ、θ为待定参数。?? 　　三、杭州二手房特征价格模型实证分析?? 　　本文选取杭州6个主城区即西湖区、上城区、下城区、江干区、拱墅区、滨江区作为研究区域，在各个城区的各个板块选取一定量住宅数作为样本，搜集汇总各样本，形成2026个样本集。其中2011年4月的交易样本639个，5月的交易样本652个，6月的交易样本735个。通过纯手工在房地产网站、GIS、城市电子地图等收集了每个住宅样本的20个特征变量，它们分别为到CBD距离、到西湖距离、到钱江新城距离、是否临近钱塘江、是否是重点学区、是否临近地铁口、是否临近大学、附近教育配套情况、附近生活便利情况、附近娱乐健身情况、附近交通情况、面积、户型、朝向、楼层、装修、年龄、建筑类型、小区绿化、小区容积率。再对其量化得：?? 　　表：住宅样本特征变量汇总量化和编码?? 　　 　　特征?し掷嗵卣鞅淞亢饬恐副瓯嗦? 　　区位?ぬ卣? 　　 　　到CBD距离到武林广场的直线距离X1 　　到西湖距离到西湖的直线距离X2 　　到钱江新城距离到钱江新城的直线距离X3 　　是否临近钱塘江小区距离钱塘江1000m内赋值为1，否则为0X4 　　附近交通情况小区周围500米内公交线路条数X5 　　是否是重点学区小区是重点学区赋值为1，否则为0X6 　　 　　 　　 　　建筑?ぬ卣鳘そㄖ??ぬ卣? 　　 　　面积一套住宅的总建筑面积（平方米）X7 　　户型室和厅的数目相加X8 　　朝向朝南的赋值为1，否则为0X9 　　楼层该住宅所处的楼层数X10 　　装修毛坯、简装、中装、精装分别赋值为1、2、3、4X11 　　年龄住宅房龄（2011年的房龄为0，其他房龄用2011减去房屋建成年份）X12 　　建筑类型总层数小于6则为多层，赋值1；总层数在6到12之间则为小高层，赋值2；总层数在大于12的则为高层，赋值3X13 　　小区绿化率该住宅所在小区的绿化率×100X14 　　小区容积率该住宅所在小区的容积率X15 　　 　　邻里?ぬ卣? 　　 　　附近生活便利情况小区附近1000m内有无银行、邮政、超市、医院、菜场，每一项为1分，共计5分X16 　　附近娱乐健身情况小区附近1000m内有无电影院、ktv、健身场所、体育场馆、歌舞厅，每一项为1分，共计5分X17