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基于PESTEL模型房地产去库存分析 　　摘 要：在供给策改革的大背景下，中央和各地政府纷纷出台政策，以刺激住房需求的不断增长。以同为二线城市的无锡和太原为例，纵观两者房地产的去库存的现状。基于PESTEL模型从政治、经济、社会、技术、环境及法律六个方面对无锡、太原两地房地产所处的外部环境进行分析比较，研究各自的优势劣势，并客观提出相应的解决策略――“一城一策”。 　　关键词：去库存；PESTEL模型；“一城一策” 　　中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）25-0097-03 　　改革开放近四十年，随着经济的持续增长以及城镇化的推动，住房需求攀升，我国房地产产业得到了飞速发展，成为我国国民经济的重要支柱产业之一。但现阶段经济增长乏力，已由高速增长逐渐转变为中高速度增长，经济发展步入新常态阶段。与此同时，房地产也由卖方市场转变为买方市场，库存增加，为金融和经济系统带来了极大的威胁。 　　在中央经济工作会议上，化解房地产库存被列为“供给侧改革”五大任务之一，是经济结构性改革的四大歼灭战的重中之重，在被提出之后得到了各地政府的积极响应，全国范围内掀起大规模的“去库存”运动。本文以无锡市和太原市的去库存状况为例，涉及无锡市的所有数据均来源于无锡市统计局。 　　一、去库存现状 　　根据国家统计局数据显示，我国上半年国内生产总值（GDP）340 637亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。与2015年全年的6.9%相比处于下滑趋势。尽管如此，房地产在“去库存”的号召下保持着平稳增长的态势，销售面积与销售额都已在2016年度结束之前超过了往年。从2016年2―11月以来，全国商品房住房累计销售面积从10 056.39万平方米持续上升到119 562.83万平方米，保持着每月至少10 056.39万平方米的销售面积，在8月的时候达到了巅峰15 570.28万平方米。累计商品住宅销售额从7 435.28亿元上升到87 120.88亿元。在2016年11月末，全国房地产库存量已经连续减少9个月。在颇为乐观的整体形势下，将眼光投放到具体城市的房地产销售状况，不难发现地方销售已经出现了严重的分化。一线城市以及被其带动的二线城市房价和销量都上升较快，而一直以来比较冷门的二三线城市仍然处于高库存的困境之中，去库存效果不佳，形成了房地产“冰火两重天”的情况[1]。 　　具体到江苏省无锡市，2015年年末楼市库存量长达20个月。但在 “去库存”的号召下，加之政府有利政策的支持，从3月起库存量大规模下降，而截至2016年6月，无锡市楼市的库存量仅剩9个月，2016年1―11月商品房销售面积1 195.42万平方米，同比增长40.4%，住宅销售面积1 096.17万平方米，增长45%，大有“去库存”转变为“补库存”的趋势。 　　同为二线城市的山西省太原市，截至2016年5月底，根据易居研究院发布的消息，太原市作为35个样本中库存反而增长的城市之一，同比增幅分别达到84.7%，库存越去越多令人担忧。据山西市场监控统计，2016年1―10月，太原市库存出清周期分别为16、17、14、17、17、15、14、13、13、12，其周期稳定在12―17个月之间，且有稳步递减的趋势。但由于其库存量的基数大，较于其他二线城市，去库存任务依旧很艰巨。 　　二、PESTEL模型介绍 　　PESTEL分析模型又被叫作大环境分析，被应用于战略管理的环境分析部分。其应用广泛，除了分析外部环境之外，还能识别出一切对组织具有冲击作用的力量，让使用者了解整体概况，是一种分析宏观经济的有效工具。作为调查外部影响因素的方法，PESTEL分析模型包含了六大因素[2]。 　　根据房地产行业的自身情况，六大因素可以具体对应如下。（1）政治因素（Political）：主要是指政治力量对于房地产行业的干涉，包括政策、法律法规等，如税收政策、货币政策，土地规划政策、城市规划等。（2）经济因素（Economic）：包括整体国民经济发展状况、具体地方经济发展状况、经济增长率、利率、通胀率、物价水平等。（3）社会因素（Social）：包括人口方面的，如人口数量、人口素质、家庭结构，以及社会整体方面的，如社会治安。（4）技术要素（Technological）：主要指房地产开发所在地在技术层面的状况，可以包括工业化、城市化、智能化等方面。（5）环境因素（Environmental）：主要是指房地产开发所在地的地理位置及生态环境，包括气候状况、空气质量、污染程度等，也包括了其配套的公共设施、如交通便捷程度、教育设施等。（6）法律因素（Legal）：国家或者地方政府出台的关于房地产行业的一系列具体规定，如限购政策、首付比等。 　　三、PESTEL