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基于信托业务房地产风险研究 　　摘 要：我国从本世纪初房地产开始发展过热，房地产过度投资往往引来的是泡沫，银行融资是房地产企业的重要渠道，泡沫化的房地产会给银行添加重大风险。从2009年开始深入调控房地产，楼市开始冷淡，房地产企业引发了不通畅的回笼资金现象，这使信托业务在房地产中不断繁荣，但与繁荣随之而来的是逐渐加大的兑付风险。本文从房地产信托潜在的优势着手，分析其隐藏的风险，并提出控制思路。 　　关键词：信托业务；经济性；评价机构 　　银监会在前几年密集颁发大量规范信托业的政策，指引规范发展信托公司，强化监控风险，在信托中注重发展主动型业务模式，对个人高端理财服务业务与信托业务着重拓展，使信托公司强化盈利性，促进由高技能含量取代粗放型模式。国家提升重视信托业及逐渐明晰的行业政策，为发展信托业打下好的政策基础。如今我国GDP中信托资产所占比重仍低，未来有着广阔发展空间。未来的几十年是一个信托化过程，表现在人们会更多通过信托方式理财，相关机构与政府会提供越来越多的信托服务，在GDP中会不断增加信托资产。伴随增长的财富、人均收入，信托业将有着创新的巨大空间。日后我们需管理好房地产信托风险，既能让投资房地产的不确定性降低、提高收益，又能让信托公司提升运作水准，更能使房地产信托加快国际接轨步伐。所以要想增强管理房地产信托风险，尤为重要的是投资房地产风险意识的提高。 　　1 房地产信托潜在的优势 　　1.1 房地产信托有着明显的经济性 　　房地产信托与银行贷款相比有着成本优势，既能为房地产节约财务费用，为公司优化资产结构，还能在开放项目初始得到稳定资金，时间成本被节约，对公司发展与持续应用房地产资金有利。并且从受托人角度看，房地产信托单位是从事房地产的专业金融单位，相比受托人不管是在技术信息、还是管理与经营能力上优势明显，能更合理充分运用资金，让受托人享受到投资房地产的更大收益。 　　1.2 房地产信托本身的独立性 　　信托独立性反映在其财产上，表现在：受托人固有财产与信托财产互相独立；委托人自有其它财产与信托财产互相独立；相同委托人但拥有的信托财产类别不同也是互相独立的。特殊的信托制度将信托财产排除在受益人、受托人、委托人、及债权人之外，这能让信托财产在安全封闭环境中灵活运用不受干扰，进而最大程度得到财富的增值、流转。受托人对信托财产管理是借助所有者名义及独立的信托财产，这让信托关系以外的他人与受托人之间有了简单明了的权益关系，给受托人提供开展经济活动的便利。 　　1.3 房地产信托有着较强的灵活性 　　房地产信托与银行贷款相比在融资期限上有较大的弹性，在为公司提高资产负债率时能让公司优化结构。如今银行多收缩信贷，开发商的前期贷款更倾向于信托贷款，获取征地与拆迁的前期投入资金，等到符合银行审批的硬性条件后再申请贷款，也有信托贷款在整个项目中全程运用。出现资金短缺后，股权信托融资企业的一种选择，以便维持资金链稳定。为了将信贷资产盘活，金融机构可整体打包债权，然后向信托公司出售，由债务信托融资将银行流动性提高。信托与银行能实现互动互补，在资金上银行有优势，而信托有着灵活的创新与制度优势。并且信托有着十分灵活的供给方式，能够对具体项目与企业自身需求设计出特色信托产品。 　　2 信托业务在房地产中隐藏的风险分析 　　2.1 宏观政策风险 　　因房地产业紧密的联系着国民经济，特别房地产密集吸引大批资金。非常密切的联系着金融业，所以政府从某种层面对其严加控制。政府对使用出让土地政策，对限制出售与出租的价格政策，对限制机械、工料政策，对调控环保的政策，尤为重要的是对固定资产投资总量的宏观调控政策，此外，税务新政、金融政策，这些对投资房产都会引来风险。资本市场与房地产市场在现阶段的我国都未完善，政府对此也缺少足够的监管经验，往往会就发展频现的棘手问题紧急制定应对法规政策。比如前几年政府连续颁发抑制房地产的各种政策，这就有对存贷款利率连续提高、对二套房贷款提高首付比例、强化房地产企业清算土地增值税、严厉查处长期不开发土地、对二手房销售增加个人所得税等，这些不管是对金融还是房地产都产生相当大的波动，同样给房地产信托的发展初期埋下巨大风险。要是选择了不恰当的项目投资，投资人必遭损失。 　　2.2 信托公司不善管理风险 　　信托法中对受托人的责任有明确规定，只要对信托财产处分有违信托目的、对信托事务有不当处理、有违管理职责导致信托财产受损，其赔偿责任必须承担。在业务的实际操作中信托公司有这些行为的可能性，必将引发财务风险与投资风险。信托公司在实际业务投资中对回报率高低比较追求，在风险控制效力不高的前提下，因所选择的合作项目与投资项目不当使实际投资收益达不到预期收益、低于投资成本、不当运用资金而引发风险。诸如信托公司运用资金的收