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基于信托基金发展房地产投资分析 　　摘 要：我国历经十多年高速开发房地产，已逐渐突出房地产金融不足的发展，对有序发展金融形成阻碍。我国信托基金在房地产已是金融热点，身为融资的新创举，对稳定金融与房地产、开拓融资路径意义非凡。但因信托基金在房地产还不足以成熟，诸多阻碍依然存在。本文由阐述信托基金对房地产投资的意义，引出发展信托基金的阻碍，且提出力推信托基金的对策选择。 　　关键词：信托基金；税收优惠；监管 　　我国房地产采用银行信贷一直是融资的依赖渠道，银行信贷给开发房地产的支持资金大概占七成。显而易见房地产是高度依存银行的行业，人民银行为了阻止最终的房地产隐患转移到银行，对可能的泡沫抑制，颁布了房产信贷新政策，对开发商提高了开发贷款、个人住房贷款及公积金贷款、土地储备贷款等方面的信贷门槛。对房地产提升信贷门槛必然引致其融资成本上升。房地产在当下对银行外融资迫切需求，以便处理好经营开发资金问题。信托基金应用在房地产就是将社会闲钱收集，又专业人士管理、投资，既能给房地产处理好不易的融资与单一路径问题，还能推动优化房地产的产品结构与资金结构，同时为那些散户参与投资房地产与分配收益指明了现实路径，这是拓宽房地产融资的另一条好路径。 　　1 信托基金对房地产投资的意义 　　1.1 可融通众多房地产所需资金 　　信托基金可融通众多房地产所需资金，增加了房地产资金源。加大发展信托基金能吸引民众资金，使信托基金为房地产铺垫融资路径，推动发展房地产金融。将高度依存银行信贷的当下融资模式改观，让金融风险下降。 　　1.2 信托基金对打造健康的房地产有利 　　其一，信托基金在房地产能拓宽开发公司融资的路径，信托基金的金融服务对开发公司依存银行信贷的程度有助于下降。其二，信托基金能催化规范开发公司的操作。信托基金对房地产有下降风险、分散投资的基金特点，它对企业不会注入过多资金以致换取控股权，作为小股东对规范运作企业必然更注重，这能从外部对开发公司监督。其三，对房地产能优化内部结构。在利润引导下信托基金会对有不小潜力的开发项目及公司投放资金，推动优化房产项目与优胜劣汰开发公司。最后，借助基金支持可由收购兼并方式加快行业整合，对形成大型房地产集团公司有利，做到资源实质上的优化配置。 　　1.3 信托基金能增加投资选择 　　信托基金在房地产能保值增值，投资房地产有相对稳定的收益。保值增值能力取决于固有的房地产特性，能排除非系统的诸多因素影响。在组合投资时投资者应考虑房地产，大众投资选择的重点对象有两个：股票、房地产，它们互相替代。如果股价下挫，货币贬值速度快、物价攀升，为了保值增值通常将房地产当作追求的重要对象。当城市化势如破竹的涌向我国，日渐成熟的住房商品化，生活在小康阶段人们选择商品住房已是消费热点。在持续增加人均收入的大势中，必然会提高总消费中的消费商品住房的比重，并且城市也在不断增长其它房地产的消费，只要在对房地产不盲目扩大总量投资的基础上，预期投资房地产会有较高长期收益，信托基金在房地产随之也有较高收益。 　　2 我国信托基金在房地产遇到的发展阻碍 　　2.1 缺少税收优惠的优势 　　相比美国，信托基金在房地产的生命力较强的根本缘由是税收优惠分享到信托基金。一是信托基金在房地产是人的集合没有公司税问题。二是美国法律对信托基金在房地产规定到，其投资的房产在免税资产范围内。我国要想在房地产发展投资信托且在未来发展其信托基金，有必要向美国借鉴税收优惠政策。然而我国法律当下仍没对信托收益做出明确的纳税规定，对信托基金在房地产没有税收激励，对信托基金在房地产鼓励发展不利。 　　2.2 选择投资对象的阻碍 　　信托基金投向房地产时带有明显的物业选择倾向。就其它国家信托基金投向房地产而言，美国将其重点投向零售物业、工业，其中占了较大比例的是购物中心、写字楼及区域性商业街，紧跟其后的是投资住宅物业；在日本其投向办公楼地产的大概占到七成；新加坡也是将办公楼、酒店、商场等商业地产全部当成上市物业。显然商业地产的可预见租金收入和其持续提高的价值与信托基金要求志同道合。然而我国长期属于住宅房导向的房地产开发，进入本世纪年竣工商品房的面积中住宅占到八成，但适合出租的小户型住宅相对比例较小。近些年伴随陆续出台宏观调控住宅房的措施，渐渐抬起了商业地产，但空置率在商业地产居高不下，出现了不少“鬼城”。信托基金也会严格要求上市商业物业，一般会提出一揽子物业要求，物业组合至少在四五个以上，对出租率也有高要求，这样现金流就自然稳定。就国内房地产第一只上市香港的信托基金越秀来说，其资产包中的物业项目有四个：财富广场、维多利亚广场、白马大厦及承建大厦，它们皆位于广州的繁华地段，主要将它们用在办公写字楼、商业零售与批发、仓储等出租方面，在公司总租金收入中它们