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基于SEM房产税对购房意愿影响因素研究 　　摘要：依托目前重庆、上海两地房产税征收试点工作的开展，以重庆市欲购房居民为研究对象，实证研究了在政策出台后，影响居民购房意愿的各因素之间的相互关系。通过对296名居民的调查分析，构建基于TPB的SEM模型，设计购买意愿的量表。研究显示：感知环境和感知收益等正效用因素对购房态度有正向影响，感知风险等负效用因素对购房态度有负向影响，行为态度、主观规范、感知行为控制对购房意愿有影响。 　　关键词：SEM模型，房产税，TPB模型，购房意愿 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2016）11-0009-17 收稿日期：2016-09-17 　　1引言 　　房产税是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税在我国于1986年被正式提出，房产税改革在长期可以有效降低房价，并且能发挥良好的自动稳定器功能以平抑房价变化所导致的宏观经济波动。2011年，国务院选取重庆和上海两座东西部典型城市作为房产税征收试点城市，并规定房产税改革针对个人住房房产税。但房产税的改革是否能够有效控制房价，促进房地产企业健康发展还有待检验，房产税改革的具体实行办法也有待学术界的深入研究与讨论。 　　对房地产市场而言，购房需求是其重要组成部分，房产税的推出势必对居民的购房需求有深远的影响，因此研究房产税开征对居民购房需求的影响，有着十分重要的理论与现实意义。国内外众多学者在影响居民影响因素方面的研究硕果累累：Huang和Clark（1996）研究表明显著影响居民购房意愿的主要因素有社会经济变量和制度变量。谢文盛和林素菁（1998）指出，中国台湾地区的房地产税收政策对居民的住宅租买选择有很大的影响，当房地产税增加时，居民会倾向于租房而不是购买自有住房。Couchen Wu，San-san Hsing（2006）的研究表明顾客价值对居民购房意愿有正向影响。虞晓芬（2007）认为影响我国居民购房意愿的有家庭特征因素、住宅特征因素、租购成本因素和心理因素。程荫、韩笑等（2012）通过实地调查证明影响农民工城市购房意愿的因素主要有婚姻状况、家庭人口数、收入水平、外出打工人数、打工居住条件、对居住条件现状满意度和和对房价的预期。邓金杰等（2011）研究表明影响居民购房意愿的因素有家庭特征、居住特征、制度因素和心理因素。许晓霞（2013）的研究表明影响居民购买商品房意愿的因素有价格因素、区位因素、供给方因素、参考群体因素和社会交往因素，而且主要分为住房维度、供给方维度和个人维度。 　　已有研究对本研究有重要参考价值，但还存在以下不足：（1）对影响居民购房意愿的因素较少考虑具体的政策因素，比如房产税的改革对居民购房意愿的影响；（2）研究对象大多为住房居民购房意愿，较少具体到某一部分特殊群体，比如外来人口购房意愿、首次购房者购房意愿等；（3）研究方法多采用二元Logistic或Probit回归方法，很少采用结构方程模型，而结构方程模型能够在最大测量误差的背景下同时处理潜变量、自变量和因变量之间的指标关系。 　　基于此，本研究通过分析房产税改革试点城市重庆四个区的296份调研数据，在计划行为理论的基础上运用结构方程模型对影响外来人口购房意愿的因素进行了研究，希望为试点城市房产税改革工作的顺利进行和房产税改革政策的尽快出台提供一定的借鉴。 　　2 理论分析与研究假说 　　2.1 期望―效价理论 　　本研究从正效用和负效用两个方面来描述外来人口的购房意愿，根据购房者在房产税影响的情况下，对期望―效价理论拓展进行研究。 　　2.1.1 负效用 　　期望―效价理论中，一项决策的风险，即感知风险，是行为主体负效用的测度指标，在房产税政策执行后，由不征税到征税会带来负效用，比如房产税的征收可能会反向拉升房价。基于此，本研究提出了如下假设： 　　假设1：感知风险对行为主体的态度有明显的负向影响。 　　2.1.2 正效用 　　期望-效价理论中，一项决策的收益，即感知收益，是行为主体正效用的测度指标，在房产税政策执行后，购房者可能会感知到内在收益和外在收益，内在收益体现在购房者得到的心理享受，比如购房者因为房价的微降而感受到的愉悦；外在收益体现在房产税征收给购房者带来的实际收益，比如因为房价下降买房成本降低。 　　房产税的征收带给市场和政府的变化会影响到购房者所身处的环境，继而影响购房者的态度。比如房产税的征收，会带给政府收益，会抑制房产市场投机买房行为，因而政府会用税收建设更多的保障住房，市场的价格也会趋于正常。 　　基于以上讨论，本研究提出如下假设： 　　假设2：感知收益对行为主体的态度有明显的正向影响。 　　假设3：感