之应用探讨.PDFVIP

第四章第四章 權利變換房地權利價值分離模式權利變換房地權利價值分離模式 第四章第四章 權利變換房地權利價值分離模式權利變換房地權利價值分離模式 之應用探討之應用探討 之應用探討之應用探討 由前述章節內容可知 ，權利變換應先解決的是區分所有建物，因基地分層使 用後 ，各樓層基地權利價值 拆算的問題 。因為各區分所有建物之房地價格係由土 地價格 、建物價格及合理利潤三者組合而成。其中，建物成本價格及合理利潤各 樓層 均等 ，但各樓層房地 交易價格則明顯 不等 ，形成各樓層基地權利價格並不相 等現象 。按現行「不動產估價技術規則」規定 ，計算各樓層之土地權利價值，可 由各區分所有建物房地總價乘以土地價值比率求得 ；亦可由各區分所有建物房地 總價 ，扣減該區分所有建物之建物成本價格後求取之。前者之拆算方式為房地價 值構成比率 ，後者之拆算方式則為地價分配率之運用。 此外 ，經由土地開發分析計算公式的運用，同樣也可求得區分所有建物之基 地權利價格 ，上述三種分離模式，均為成本法公式的運用。按理，在同ㄧ估價時 點，依相同的估價條件與一致的基礎數據上 ，其拆算結果應無二致 。 本章擬引用都市更新案例，以上述三種分離模式之拆算公式做為運算基礎 ， 分離各區分所有建物之土地權利價值及建物權利價值 ，並對三種分離模式之分配 結果做一比較 ，藉以釐清權利變換前為區分所有建物者，基地權利價值計算基礎 應用上之爭議 。 第一節第一節 地價分配率之運用與分析地價分配率之運用與分析 第一節第一節 地價分配率之運用與分析地價分配率之運用與分析 各區分所有建物之基地單價估價 ，依「不動產估價技術規則」規定 ，係先採 成本法評估各樓層之建物成本價格 ，再藉由各樓層房地總價，扣減各區分所有建 物之建物成本價格 ，求得各樓層基地權利價格後，將此基地權利價格折算為比 率，即為地價分配率 。之後運用地價分配率，求得各樓層之基地單價。 一、一 、實例背景說明實例背景說明 一一 、、實例背景說明實例背景說明 本更新案例位於臺北市松山區敦化段二小段，原屬第三種住宅區。基地面積 1405 平方公尺(425 坪) ，建物面積6860 平方公尺(2075 坪) ，土地及建物所有權人 64 計 19 人。更新前為鋼筋混凝土造地上七層，地下一層之老舊建物，一樓辦公使 用，二樓以上為住宅使用 。更新前其建築使用之建蔽率為56% ，現況容積率為 388% 。基地及地上建物全部採「權利變換」方式處理 。 為使案例計算數據簡化 ，避免相同數據重覆出現，案例僅採A 棟為評估標 的，計算其更新前土地與建物權利價值 。下表即為更新前各樓層建物面積，土地 持分面積 、建坪單價與房地總價。 表4-1-1 案例各樓層土地及建物基本資料 次序 （1） （2 ） （3 ） （4） （5） 建物面積 土地面積 建坪單價 樓層別效 房地總價 樓層 (坪) (坪) ( 元/坪) 用比率 (％) (元) 7 64.52 12.84 358,000 103.17% 23,098,200 6 64.52 12.84 354,000 102.02% 22,840,100 5 64.52 12.84 350,000 100.86% 22,582,000 4 64.52 12.84 347,000 100.00% 22,388,400 3 64.52 12.84 350,000 100.86