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对共有部分的管理是重点 2003年8月20日发布的《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》指出金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，可以以自己的名义提起诉讼；2005年8月15日发布的《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》指出业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。根据这两个司法解释，业主委员会在法律上一般被看做“其他组织”，具有民事诉讼主体资格。 新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。不同资质等级的物业服务企业可以从事与其资质规模相适应的业务。 课程基本结构 归属篇 利用篇 服务篇 绪 论 管理篇 房地产服务基本内容 房地产物业服务 房地产中介服务 房地产物业服务 要点 物业服务概述 业主自治 物业服务与物业监管 物业服务概述 物业 是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。 概念 物业 房地产 不动产 民法的物 财产 范围 竣工验收的房地产 +开发中 +地上物 +动产 +知识产权 内涵 小 较小 中 较大 最大 应用领域 物业管理 物业服务 房地产业 房地产法 房地产经济 大陆法民法 日常生活 大陆法民法 大陆法民法 英美财产法 物业服务概述 物业服务与物业管理 物业服务：是指业主之外的第三人（物业服务企业或者其他管理人）对业主的建筑物及其附属设施、小区内的公共设施等加以管理为内容的行为。 物业管理：是业主管理建筑物及其附属设施，其可以自行管理，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。 管理的客体指向建筑物及其附属设施，并非管理业主；业主委托物业服务企业或其他管理人管理，其权利来源于业主的授权，其与业主之间是委托与被委托的关系，服务与被服务的关系，二者之间是平等民事主体之间的关系。 物业服务概述 物业管理的模式 业主自管模式 指业主对于小区内的公共事务不仅成立了业主大会、业主委员会，而且还自行负责物业的管理工作。 自管强调的是管理，至于物业管理中对物业的维护、保养和修缮的实施，则可以聘请或雇佣专门技术人员。 业主委托模式 是由业主与物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同，委托他人对物业进行管理，业主为此支付服务费用。 物业服务概述 物业管理的内容 对专有部分的管理 + 对共有部分的管理 一般分为三大类 常规性公共服务 针对性专项服务 委托性专项服务 业主自治 业主大会 概念 是由一个物业区域内全体业主组成的、代表和维护全体业主利益、决定重大共同事务的自治性组织。 成立 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主自治 业主大会 大会召开 成立大会 是指当一个物业管理区域在满足业主大会成立条件时筹备召开的首次会议，该次大会属于业主大会的启动会，需要业主表决并审议通过首次业主大会筹备组拟定的《管理规约》、《业主大会议事规则》，并选举产生业主委员会，确定业主管理团体的组织架构和运作模式。 建设单位（开发商） 工作会议 业主大会定期会议和临时会议 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，一般每年至少召开一次，故亦称年度会议。 业主大会临时会议的召开无时间限制，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 召开程序 召开形式 业主自治 业主大会 大会决议 成立要件 召开业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 生效要件 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施两项内容时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 协议效力 业主大会的拘束力及于物业管理区域内的所有业主 业主大会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，除斥期间一年。 业主自治 业主大会 职责 制定和修改业主大会议事规则； 制定和修改管理规约； 选举业主委员会或者更换业主委员会委员； 制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； 选聘和解聘物业服务企业； 筹集和使用专项维修资金