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基于PEST模型农村宅基地宏观环境分析 　　摘要：文章运用PEST分析法在四个方面对我国农村宅基地的宏观环境进行分析：首先，在宅基地管理法律、宅基地管理政策、农村宅基地制度改革的试点和新思路方面分析了其政治环境；其次，在我国现行土地所有制、宅基地市场交易的基本事实方面探讨了其经济环境；再次，在农村的人口流动、农民的传统思想观念方面阐述了其社会环境；最后，在确权发证的技术规范和宅基地使用权的查询功能方面说明了其技术环境。在对上述诸多因素进行综合分析的基础上，期望为农村宅基地管理制度的完善提供科学参考。 　　关键词：农村宅基地；宏观环境；PEST模型 　　中图分类号：F301.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）018-000-02 　　一、引言 　　2013年底，我国的城镇化率就已达到53.7%，但是城乡建设用地的3333.34万公顷中村镇建设用地就占2466.67万公顷，城市建设用地却只占866.67万公顷，村镇建设用地约是城市建设用地的2.85倍。1996年―2012年城镇化的快速推进阶段，全国建设用地年均增加约482667公顷，其中城镇建设用地年均增加约238000公顷，仅占全国建设用地年均增加额的49%，而农村建设用地年均增加约244667公顷，占51%[1]。因此，农村建设用地利用粗放，规模增长速度处于畸形的加速状态。其实，在现实中宅基地利用一方面出现大量闲置、空心化的问题，另一方面又存在超标占用、隐性交易的困境，形成了一个奇特的矛盾现象。如何完善农村宅基地制度，集约利用宅基地，成为中国当下面临的一项重大理论和政策议题。各地对农村宅基地制度改革进行了一些不同的探索，出现了宅基地置换、换房和地票制度等不同模式[2]。同时理论界在宅基地的流转、退出，宅基地管理制度的缺陷、变迁和完善等方面展开了一系列的研究，而针对农村宅基地外部宏观环境进行的系统研究较少。基于此，本文运用PEST分析法从政治、经济、社会以及技术四个方面来全面分析我国宅基地的外部环境，以期为完善宅基地管理制度提供一些新的参考。 　　二、我国农村宅基地的PEST分析 　　（一）政治环境 　　1.农村宅基地管理法律还不完善 　　目前，我国基本形成了以《宪法》、《土地管理法》为主，《物权法》、《担保法》、《民法通则》及一些相关条例为辅的农村宅基地管理法律体系[3]。基本明确了宅基地的所有权和使用权归属，尤其是清晰地界定了宅基地使用权的用益物权性质。但是，在现行法律体系下宅基地使用权的取得、处分和转让仍受到许多严格的限制，缺少实际意义的收益权。 　　2.农村宅基地管理政策不系统具体 　　通过对2004年至2016年，党中央出台的13个“一号文件”的梳理，可以发现：基本每年的“一号文件”都会对宅基地管理提出一些具体要求。同时，在十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》有关精神指导下，农村宅基地的物权性质得到进一步确认，农民被赋予更多财产权利。但是，直到现在关于宅基地管理的具体行政规章还没有形成。 　　3.农村宅基地管理制度改革的新思路 　　目前，国务院正在全国33个试点县市进行宅基地管理制度改革的试点，宅基地管理制度改革已经进入政策试点的实质性探索阶段。2015年11月2日，《深化农村改革综合性实施方案》则进一步明确了宅基地制度改革的新思路：“试点宅基地有偿使用和自愿有偿退出机制，完善农民住房财产权抵押、担保和转让的相关政策”。可以看出，党和政府对宅基地管理制度进行了一系列的政策调整，逐渐明确了宅基地管理制度的改革方向。 　　（二）经济环境 　　1.我国现行土地所有制的有关限定 　　我国实行社会主义土地公有制，即土地为国家和集体所有。《宪法》第10条则具体规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”因此，农村宅基地的所有权是归农村集体所有的，农村集体内的各成员只能享有平等的使用权。 　　2.农村宅基地的市场交易成为基本事实 　　在全国尤其是人口流动较为频繁的发达地区，农村宅基地交易普遍存在。根据2011年一次覆盖全国28个省的调研数据显示，总计42.9%的村庄存在宅基地使用权买卖的情况，城郊的农村则更以70%的买卖比例展示了宅基地使用权流转顽强的生命力[4]。在分省的调查中，姚丽等通过对北京郊区的研究发现，卖房的农户占总户数的4.3%，长期出租房屋的农户占总户数的20.3% ，合计高达24.6%[5]。上海大部分农村的宅基地流转量则占宅基地总数的15%左右，甚至有地区农村宅基地的流转比例高于40%[6]。 　　（三）社会环境 　　1.人口流动使空心村现象普遍 　　因为户籍管理制度的松动和城乡差别的驱使，农民向城市的流动规模不断扩大，造成大量宅基地处于闲置状态，形成空心村。上世纪90年